나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52389 [1] 서울특별시 은평구 구산동 308-56 고은명가 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2026.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "수국사" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일 2018.04.10) 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52389 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 308-56 고은명가 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 249,000,000원

토지면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

토지지분: 21.557㎡ (약 6.52평)

건물면적: 32.46㎡ (약 9.82평)

건물지분: 32.46㎡ (약 9.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, "수국사" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

말소기준권리는 2023년 1월 17일 접수된 주식회사사대부 근저당권입니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 공유자전원지분전부이전 (갑4)

* 소유권이전 (갑5, 박정현)

* 근저당권 (을3, 주식회사사대부) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을4, 함인균) - 대항력 없음, 말소 조건

* 가압류 (갑7, 하나카드) - 말소

* 가압류 (갑9, 농협은행주식회사) - 말소

* 가압류 (갑10, 하나은행) - 말소

* 압류 (갑11, 은평구) - 말소

* 강제경매 (갑12, 주택도시보증공사) - 본건 경매 개시

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (함 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 확정일자: 2022-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인과 관련된 추가 보증금 부담이 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 부동산의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

* "리치빌" (2013년식, 24.74㎡)은 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. (약 356만원/㎡)

* "금당빌라(355-7)" (1991년식, 37.02㎡)은 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. (약 311만원/㎡)

본 건물의 감정가는 249,000,000원 (32.46㎡)으로, 최근 거래된 주변 다세대주택의 가격 대비 높은 편입니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 본 건물의 시장 가치는 약 10,800만원 ~ 11,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 실거래가 사이에 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 이 점을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트구조로, 2018년 4월 10일 사용승인된 6층 건물 중 B동 4층 402호입니다.

건물 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 및 엘리베이터가 구비되어 있습니다.

토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 다양한 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

주변 시설:

* 수국사 인근에 위치합니다.

* 구산초등학교, 선정중학교, 선정고등학교 등 교육시설이 근거리에 있습니다.

* 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 지역에 대규모 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도의 경우 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도의 경우 2026년 12월 31일까지 허가를 받아야 합니다. 현재 날짜(2026년 7월 24일) 기준으로 허가 기간이 남아있으므로, 외국인 또는 특정 용도로 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인이 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 다세대주택으로, 비교적 최근에 신축(2018년 준공)되었고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

권리관계는 명확하며, 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

다만, 가장 큰 쟁점은 감정가(249,000,000원)와 최근 실거래가(약 8,800만원~11,500만원) 간의 상당한 가격 괴리입니다. 감정가가 시세보다 매우 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점과 임차인의 권리 포기 조건 이행 여부도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 부담해야 할 법적 리스크 없음.

은평구 내 주거지역으로 안정적인 수요 기대.

감정가 대비 낮은 시장가 형성 가능성으로 인한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 시장 분석 결과, 주변 유사 부동산의 최근 매매가는 8,800만원에서 11,500만원 사이입니다.

이를 바탕으로 본 건의 면적(32.46㎡)에 적용 시, 시장 가치는 약 10,800만원 ~ 11,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 249,000,000원과 시장 가치 간의 큰 차이를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

채권액(HUG 250,000,000원)과 감정가를 고려하면, 낙찰가율은 60~80% 수준에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 180,000,000원

이 범위는 최근 시장 거래가격을 기준으로 하되, 감정가 및 채권액과의 관계, 그리고 물건의 특수성(토지거래허가구역, HUG 인수 조건)을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 추가 정보 확인, 입찰 시점의 경쟁 상황 등을 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.