나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52313 [1] 서울특별시 마포구 연남동 225-28 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 '경성중·고등학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 '홍대입구역(지하철2호선, 경의중앙선, 공항철도)'이 소재함.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세로장방형 토지로서 일반건축물대장 상 근린생활시설 건부지로 이용중임.[별첨 내부구조도 참조]

인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 각각 폭 약 15m 및 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 지구단위계획구역(연남동 지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-02-26)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-02-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도:아파트 한정, 지정기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물로서, (사용승인일 : 2023.03.07.) 외벽 : 치장 벽돌 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 페어글래스 샷시 창호 등임.

이용상태

일반건축물대장 상 근린생활시설로 기재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 건물 옥탑층에는 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 계단실이 존재하는 바, 이를 제시외 건물(㉠)로 반영하여 별도로 가격을 산정하였음.

공부와의 차이

- 본건 건물은 일반건축물대장 상 지1층은 미용원, 1층은 소매점, 2층 및 3층은 의원, 4층 및 5층은 사무소로 등재되어 있으나, 현장 조사 혹은 탐문조사에 따르면 소유자가 사무소, 갤러리 및 다목적 카페 등으로 사용하고 있는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람. - 본건 일반건축물대장 상 아래와 같이 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행 시 재확인하시기 바라며, 현장조사를 통해 해당 부분을 확인 후 제시외 건물(㉡,㉢)로 표기하고 별도로 가격을 산정하였음. < 2024.9.4. 건축지원과-25351(2024.9.4.)호에 의거 위반 건축물표기 [3층,새시,근생,4㎡ 무단증축], [2층,새시,근생,4㎡ 무단증축] >

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52313 (1)

주소: 서울특별시 마포구 연남동 225-28

건물명: 상상빌딩

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OOOOO

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 면적 및 용도

토지 면적: 289.30㎡ (약 87.5평)

건물 면적: 716.64㎡ (약 216.8평) (일반건축물대장상 면적)

건물 제시외 면적: 23.40㎡ (옥탑층 계단실 등)

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 12,007,724,560원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 '경성중·고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 본 물건지는 이국적인 인테리어의 카페, 아기자기한 술집, 유니크한 소품숍 등 개성 넘치는 가게들이 많아 젊은 소비층에게 인기가 높은 지역임.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함. 또한, 근거리에 '홍대입구역(지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도)'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 홍대입구역은 일일 유동인구가 많은 지역으로, 다양한 노선으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(12,000,000,000원)임. 매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 현재 등기부상 다수의 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이거나 관련 사건으로, 경매 절차 진행 시 말소될 예정임.

토지 등기부채권 총액: 12,804,618,550원

건물 등기부채권 총액: 12,767,833,670원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 권리는 없는 것으로 파악됨. 임대관계는 미상으로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

연남동은 홍대 상권의 확장선상에 있으며, 독특한 문화와 젊음이 어우러진 상권으로 빠르게 성장해 왔음. 주택을 개조한 소규모 가게, 식당, 카페 등이 많으며, 개성 있는 매장들이 밀집하여 젊은층과 외국인 관광객에게 인기가 높음. 특히 경의선 숲길(연트럴파크) 주변은 유동인구가 풍부하여 상권 활성화에 기여하고 있음. 최근에는 대형 프랜차이즈보다는 개인 상점 비율이 높은 편이며, 지역 특유의 '연남동스러움'을 형성하고 있음.

4.2. 잠재적 고객층

주요 고객층은 10~30대 젊은층과 외국인 관광객이며, 이들은 독특하고 개성 있는 문화 및 소비 경험을 추구함. 또한, 주변 학교 및 직장인들의 수요도 일부 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건지 인근에 경성중·고등학교가 있으며, 연남초등학교, 홍익대학교 등 다수의 교육 시설이 위치함.

5.2. 편의 시설

홍대입구역 주변으로 백화점, 대형 쇼핑몰, 다양한 프랜차이즈 및 로컬 맛집, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있음.

5.3. 교통 환경

지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 홍대입구역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 이를 통해 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 용이함.

5.4. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

일반건축물대장상 2024년 9월 4일 자로 2건의 위반건축물(각 4㎡ 무단 증축)이 등재되어 있음. 이로 인해 향후 이행강제금 부과, 시정 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있으므로, 매수인은 경매 진행 시 반드시 해당 내용을 재확인해야 함.

6.2. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 관련 사건과의 경합 및 매각 절차 상 변동 가능성이 있으므로, 진행 과정을 면밀히 주시할 필요가 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접함. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됨. 외국인 등에게 적용되는 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트에 한정된 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 연남동 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 홍대입구역이라는 탁월한 교통 여건과 연남동 특유의 활발하고 개성 있는 상권을 기반으로 높은 투자 가치를 지님. 2023년에 사용승인된 신축 건물이라는 점 또한 큰 장점임. 다만, 위반건축물 등재, 중복사건, 토지거래허가구역 지정 등은 매수 시 반드시 확인해야 할 리스크 요소임. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 현장 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 홍대입구역 인근으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑함.

* 활발한 상권: 연남동 특유의 문화와 젊음이 어우러진 상권에 속해 상업 시설로서의 잠재력이 높음.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 즉시 활용 가능하며 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 다목적 활용 가능: 근린생활시설로서 다양한 업종(사무소, 갤러리, 카페 등)으로 활용 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 높은 편이며, 위반건축물, 중복사건, 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 사항들이 존재함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰 사례, 해당 물건의 현재 시세, 향후 활용 계획 및 발생 가능한 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요함. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문가와의 상담을 통한 신중한 접근을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.