나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13970 [1] 서울특별시 금천구 가산동 148-48 듀오빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2008.11.13) 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위샘 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 제2종근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북서측으로 폭 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11) (서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대지권의 목적인 토지의 면적(167.1㎡)에는 도로 후퇴부분(13.3㎡)을 포함하고 있어 집합건축물대장의 대지면적(153.8㎡)과 차이가 있으니 참고하시길 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13970 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 148-48 듀오빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 33.42㎡ (약 10.11평)

* 토지지분: 33.42㎡ (약 10.11평)

* 건물면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

* 건물지분: 60.02㎡ (약 18.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022-04-15 접수, 갑8)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 방완기 (2016-12-23), 정순례 (2018-10-17), 최정민 (2019-09-19)

* 주택임차권: 오현우 (2023-09-15 말소 등기, 2019-08-30 전입, 240,000,000원)

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-15 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-04-28 말소, 2,433,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-18 말소, 240,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인 오 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-30

* 확정일자: 2019-07-22

* 배당신고일자: 2023-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 조건부 매각

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (매각 조건으로 임차인의 잔액 보증금 반환 청구권 포기 조건입니다.)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

* 건물명: 원평6차 (2002년식, 69.55㎡)

* 매매가: 29,000만원 (2026년 5월 9일)

* 평당가: 약 1,378만원/평

* 건물명: 성운쉐르빌 (2016년식, 29.89㎡)

* 매매가: 21,300만원 (2026년 5월 11일)

* 평당가: 약 2,355만원/평

* 건물명: 다온캐슬 (2018년식, 33.87㎡)

* 매매가: 29,300만원 (2026년 5월 7일)

* 평당가: 약 2,858만원/평

* 물건지 분석:

* 면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

* 건축년도: 2008년

* 층수: 4층 (5층 건물 중)

* 감정가: 262,000,000원 (약 1,442.7만원/평)

* 시세 분석 의견:

* 최근 거래된 인근 다세대주택들의 경우, 면적이 작은 빌라(9~10평대)들이 평당 2,300만원 이상으로 높게 형성되었습니다.

* 본 물건은 18.16평으로 감정가는 약 1,442.7만원/평으로, 가장 오래된 비교사례(2002년식)의 평당가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 2016년, 2018년식 신축 빌라들의 평당가가 본 물건 감정가 대비 높은 수준을 보이는 점을 고려할 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호 (사용승인일: 2008.11.13)

* 내외부 마감: 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창 등을 사용했습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인근 시설: "세일중학교"가 북측 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 임차인 오현우 및 주택도시보증공사의 잔액 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각입니다. 낙찰자는 해당 보증금 채권을 인수하지 않으나, 해당 조건이 명확히 이행되는지에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 실제 계약 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 집합건물 대지면적 차이: 집합건축물대장상 대지면적(153.8㎡)과 실제 토지면적(167.1㎡) 간 차이가 존재하므로, 이 부분에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교 및 상업시설이 혼재하여 주거 환경이 안정적입니다. 2008년에 건축되어 연식이 있으나, 최근 인근 신축 빌라들의 높은 실거래가를 감안할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. 특히, HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자에게 큰 이점입니다. 다만, 각종 토지이용계획상의 제한사항과 집합건물 대지면적의 차이는 반드시 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 미인수: 낙찰자는 임차인 오현우 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액에 대한 보증금 반환 의무를 부담하지 않아 실질적인 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세 상승 가능성: 최근 인근 다세대주택들의 높은 실거래가는 본 물건의 향후 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 안정적인 입지: 학교와 다양한 편의시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 262,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 최근 신축 빌라들의 평당가가 본 물건의 감정가를 상회하는 경향이 있습니다.

* 하지만 본 물건의 건축 연도(2008년)와 감정가액을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 본 물건의 임차보증금 인수액은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 권장 입찰가: 250,000,000원 수준에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.