나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52438 [1] 서울특별시 성동구 성수동1가 656-1106 그레이스힐 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경감정 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 '서울숲 복합문화체육센터' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 '뚝섬역'이 소재하며, 남서측 인근에 '왕십리로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2012.07.02.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(최고높이제한구역)<건축법>, 교육환경보호구역(한국방송통신대학교,최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2025.12.22.자 등기사항전부증명서상 소유자는 '홍희선'임.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 등기사항전부증명서상 대지면적(142㎡)와 집합건축물대장상 대지면적(137.27㎡)이 서로 상이한 바, 이는 도로후퇴 면적(4.73㎡)에 의한 것으로서 등기사항전부증명서상 대지면적을 기준으로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 성동구 성수동1가 656-1106번지, 그레이스힐 4층 401호에 소재하고 있습니다.

물건의 용도는 다세대주택이며, 도시형생활주택 중 원룸형으로 이용 중입니다.

건축물대장상 건물명은 '그레이스힐'이며, 해당 호실은 4층 401호입니다.

집합건축물대장상 건물 사용승인일은 2012년 07월 02일입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물면적은 전용면적 15.17㎡ (약 4.59평)입니다.

토지면적은 9.56㎡ (약 2.89평)이며, 건물과 토지는 일괄 매각됩니다.

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

본 경매는 서울동부지방법원에서 진행되는 2025타경52438 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 양OO이며, 감정가는 163,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 성동구 성수동1가에 위치하며, '서울숲 복합문화체육센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 수도권 지하철 2호선 '뚝섬역'이 남동측 인근에 위치합니다.

또한, 남서측 인근 '왕십리로'를 따라 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건에는 소유권 보존, 이전 등기가 경료되어 있으며, 2015년 10월 13일 홍희선에게 소유권이 이전되었습니다.

을구 5번에는 2025년 03월 25일 접수된 양예리의 주택임차권(금액 140,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소사항에는 '인수'로 기재되어 있습니다.

갑구 4번에는 2025년 12월 09일 접수된 양예리의 강제경매 개시 결정(말소기준권리, 금액 140,000,000원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 양예리 씨는 2023년 03월 20일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

보증금은 140,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으며, 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점 등을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2025년 12월 09일 접수된 양예리의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

말소기준권리보다 선순위인 양예리의 주택임차권(을구 5번)은 인수되는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 근린생활시설 및 업무시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

또한, 서울숲 인근 지역으로서 업무 지구 및 주거지가 복합된 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 가치

성수동은 최근 몇 년간 젊은 층의 유입과 함께 트렌디한 상권으로 발전하고 있으며, 다양한 문화 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

이는 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 도시형생활주택으로, 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2012년)에 해당하며, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

반경 내에 서울숲이 위치하여 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

인근에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

조사된 바에 따르면, 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

주택임차권 인수 가능성이 존재합니다. 비록 임차인이 채권자로서 경매를 신청하여 보증금 회수가 예상되나, 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

등기사항전부증명서상 대지면적과 집합건축물대장상 대지면적이 상이한 점은 추후 재건축 등 개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 향후 시세가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 편의시설이 우수한 서울 성수동에 위치한 소형 주택입니다.

최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 높은 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청하여 보증금 회수 가능성이 높다는 점은 긍정적입니다.

다만, 임차권 인수 가능성에 대한 철저한 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 성수동 입지 및 편리한 교통 환경.

* 서울숲 인근의 쾌적한 주거 환경.

* 최근 매매 사례 대비 높은 시세 상승 잠재력.

* 소형 주택으로 투자 및 실거주 목적 모두 적합.

9. 예상 입찰가

감정가는 163,000,000원입니다.

주변 유사 물건(청호서울숲뜨레피움오피스텔, 전용 16.38㎡)이 2026년 6월 240,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

임차인 양예리 씨가 채권자로서 직접 경매를 신청하고 배당신고를 하였으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점을 감안할 때, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치 및 시세 상승 잠재력을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.