나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52510 [1] 서울특별시 강동구 천호동 289-44 기풍빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울강동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 "암사역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2020.11.05.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창소 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)~3)은 인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로 현황 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)~3): 도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김진환)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울동부지방법원 2025타경52510 (1)

소재지

서울특별시 강동구 천호동 289-44 기풍빌리지 3층302호

용도

다세대주택

건물 연면적

건물면적 25.92㎡ (약 7.84평) + 토지지분 16.70㎡ (약 5.05평)

건물 전용면적

25. 92㎡ (약 7.84평)

토지 지분 면적

16. 70㎡ (약 5.05평)

감정가

390,000,000원

경매 구분

부동산강제경매

매각 대상

토지/건물 일괄매각

채권자

주OOOOOOO

사용승인일

2020년 11월 5일

2. 입지조건

주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울강동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통

차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설

본건 주변으로는 학교, 주거시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에서 특별히 확인된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리

말소 기준 권리는 최선순위의 담보권 또는 압류, 가압류, 경매개시결정 등기 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 본건의 경우, 을3 주택임차권(김진환) 등기일자 2024.06.13, 갑5 강제경매(주택도시보증공사) 등기일자 2025.12.11이 존재합니다. 이 중 을3 임차권은 말소 예정이나, 본건은 강제경매로 진행되었으므로 갑5 강제경매개시결정(2025타경52510)이 말소 기준 권리가 될 가능성이 높습니다.

주요 권리 현황

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3, 김진환) - 말소 예정

* 압류 (갑3, 잠실세무서장)

* 압류 (갑4, 서울특별시)

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사)

임차인 분석

* 임차인: 권동희

보증금: 2,000,000원

차임: 1,000,000원

대항력: 없음

비고: 배당 신고 내역이 없어 명확한 권리 관계 파악이 어렵습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전:김진환)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 8일

확정일자: 2021년 1월 8일

배당신고일자: 2024년 6월 13일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 간주되며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 임차인 김진환 씨는 대항력을 포기하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건이 위치한 천호동 일대는 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

지역 특성

본건은 서울강동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경

다세대주택 및 아파트가 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

교육 환경

서울강동초등학교가 인근에 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

편의시설

반경 내 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약 허가구역 지정

본건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

낙찰 시 해당 물건이 '아파트'로 명시되어 있으나, '다세대 아파트' 포함 가능성도 있어, 낙찰자 또는 거주 목적에 따라 관할 구청의 토지거래 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다. 허가받지 못할 경우 계약이 취소될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 내용으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되나, 향후 HUG와의 정산 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

임차인 김진환 씨의 대항력이 포기되고 HUG로부터 확약서가 제출됨에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 낙찰 시점에 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 허가 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

감정가는 390,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 매매 사례가 300,000,000원인 점을 고려할 때, 시장 가격과의 괴리가 존재할 수 있습니다. 신축 연식(2020년)을 감안하여 적정 가격 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물

2020년 완공된 건물로 비교적 최신축에 해당하여 즉시 사용 및 관리에 유리합니다.

권리관계 명확화

임차인 김진환 씨의 대항력이 포기되었고 HUG의 확약서가 제출되어 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

입지조건

서울강동초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호한 주거 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 390,000,000원

최근 유사 면적 매매가 (2026년 5월): 300,000,000원 (25.69㎡)

본건 면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

건축 연도: 2020년 (유사 매매 사례 2017년)

본건은 유사 매매 사례(300,000,000원) 대비 건축 연도가 3년 더 신축이라는 장점이 있습니다. 감정가(390,000,000원)와 실거래가(300,000,000원) 사이에 시세 격차가 존재하나, 신축 연식과 HUG 관련 권리관계가 명확한 점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 토지거래허가구역 지정으로 인한 리스크도 감안해야 합니다.

예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.