나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경831 [1] 서울특별시 구로구 오류동 19-15 한백아트 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(오류동역)이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2014.09.19) 외벽: 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 "사다리형"의 토지로서, 현황 다세대주택 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역<건축법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 오류동 19-15번지에 위치한 한백아트 제2층 제201호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경831 (1)이며, 감정가는 281,000,000원입니다. 토지 면적은 24.89㎡(약 7.53 평)이고, 건물 면적은 44.02㎡(약 13.32 평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 신한은행으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 위치하여 전반적인 교통 상황이 양호합니다. 또한, 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 확인된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2015년 7월 10일 접수된 신한은행의 근저당권이며, 이후 설정된 모든 권리(을4, 을5, 갑3, 갑4)는 말소 대상입니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인(인수 보증금 합계 0원)되었으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 총 등기부채권액은 203,295,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오류동은 주거 지역이 밀집된 곳으로, 단지형 다세대주택이라는 특성을 가지고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활의 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다. 오류동역을 중심으로 형성된 상업 지역과의 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주요 인근 시설로는 서울오류초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 편리한 버스정류장이 근처에 있습니다. 지하철 1호선 오류동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 오류동역 인근 상권을 통해 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 매각 절차나 명도 과정이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점은, 추후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 또한, 토지이용계획 상 '교육환경보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등에 해당하며, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어(외국인 등 특정 대상자 및 기간 명시) 잔금 납부 시 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2014년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물(도시형생활주택)이라는 점에서 장점을 가집니다. 오류동역 역세권이라는 입지적 이점과 함께 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점이 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상인 부분은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2014년 신축 건물로, 주변 노후 주택 대비 상품성이 높습니다.

* 전용면적 44.02㎡로 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합합니다.

* 오류동역 인근 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원입니다. 주변 유사 연식 및 입지 조건을 가진 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수할 권리 및 보증금이 없다는 점을 감안하면, 실제 입찰 시 감정가 또는 그 이상의 경쟁이 예상됩니다. 현 시세 분석 결과, 최근 거래 사례(2026년 7월)를 고려할 때, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 확인하고 최신 시세 변동을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.