나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13805 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 59-30 한성아트빌 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩 니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층중 지층 비01호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니2, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 및 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 59-30 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 상대보호구역(2015-03-24), 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13805 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 59-30 한성아트빌 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 147,000,000원

토지면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.71㎡ (약 16.25평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각 (서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 사항이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2025년 09월 17일자 강서구(서울특별시)의 압류이며, 본건 강제경매 개시결정(2025타경13805)은 이보다 늦은 2025년 12월 17일에 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 07월 06일

확정일자: 2021년 06월 17일

배당신고일자: 2024년 01월 25일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 강서구의 압류(2025.09.17.)보다 앞선 2024년 01월 25일에 주택임차권(한국토지주택공사, 119,000,000원)이 등기되었으나, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 특별매각조건으로 "임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이 명시되어 있어, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 서울 강서구 화곡동 일대 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 19.98㎡ (약 6.04평) 면적의 건물이 216,000,000원에 거래되었습니다. (2026.07.01)

* 37.44㎡ (약 11.33평) 면적의 건물이 150,000,000원에 거래되었습니다. (2026.07.02)

* 37.56㎡ (약 11.36평) 면적의 건물이 160,000,000원에 거래되었습니다. (2026.07.01)

본건은 2001년 건축된 건물로, 2002년 건축된 유사 연식의 건물(37.56㎡, 160,000,000원 거래)의 시세를 참고할 때, 본건의 감정가 147,000,000원은 시장 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 지층 비01호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 내부 구조는 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 2개, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

급배수 설비 등 기본적인 위생 설비와 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 조건부 매각

본건은 SGI 인수조건 변경과 관련한 특이사항이 있으며, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 반환 의무가 없음을 의미하지만, 관련 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 4천 7백만원 대비 인근 시세가 더 높게 형성된 것으로 파악됩니다. 특히, 임차인의 대항력이 없으며 매각 조건상 임차보증금 인수 의무가 없다는 점은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 2001년 건축 연식과 복잡한 권리 관계, 그리고 조건부 매각이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 상승한 것으로 판단되어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 화곡초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원입니다. 임차보증금 인수 부담이 없으며, 최근 인근 다세대주택 거래 사례(2026년 7월 37.56㎡, 160,000,000원 거래) 등을 고려할 때, 보수적인 시세 적용 및 경매 투자 수익률을 감안하여 165,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 자문을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.