나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52370 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 312-15 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 지하철 6호선 "증산역" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있 는 기존 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 "증산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상4층건 내 제지하층 제2호로서 (사용승인일: 2021.12.24) 외벽: 치장벽돌 마감 등. 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2014-05-29)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 312-15 지하층2호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52370 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 감정평가액은 185,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 토지 면적은 23.70㎡(약 7.17평)이고, 건물 면적은 59.16㎡(약 17.90평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 6호선 "증산역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 6호선 "증산역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 09월 22일 접수된 광주은행의 가압류입니다. 따라서 이보다 후순위로 등기된 권리들(국민건강보험공단 압류, 경남은행 가압류, 주택도시보증공사 강제경매, 김포시 압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 202,377,674원입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 노재웅은 보증금 154,000,000원, 차임 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자는 2020년 06월 15일, 확정일자는 2020년 05월 27일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 물건명세서에 명시된 바와 같이 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본 상 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 북가좌동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철역이 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지하 1층 2호에 해당하며, 사용승인일은 2021년 12월 24일로 비교적 신축 건물입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방 설비와 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 12월 31일까지 유효합니다. 이에 따라 매수 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 계약 시점에 따라 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 상세 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 단, 현재까지 파악된 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 토지 형태: 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형으로, 건축 및 활용에 있어 일부 제약이 있을 수 있으나 현재 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 현재까지 검색된 정보상 특정 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 매수 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 입지적 장점을 지니고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 모두 소멸되며, 특히 임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정평가액은 185,000,000원으로, 제공된 주변 실거래가 데이터에 따르면 이는 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 본 건은 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부는 계약 시점에 따라 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 관리 상태가 양호하고 주거 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 "증산역" 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 권리상 안전: 후순위 권리 소멸 및 임차인 보증금 미인수로 권리 관계가 명확합니다.

* 시세차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 큰 격차로 인해 향후 시세 상승에 따른 투자 수익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 185,000,000원

시세 분석:

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 북가좌동 일대의 다세대주택은 전용면적(excluUseAr) 기준 3.3㎡당 약 560만 원에서 900만 원 선에서 거래되고 있습니다. 본 건의 건물 면적은 59.16㎡ (약 17.90평)이며, 2021년 준공된 신축임을 감안할 때, 시장 가치는 최소 3억 3천만 원 이상으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 감정평가액이 시세 대비 현저히 낮게 책정되었으며, 인수 부담이 없는 권리 관계를 고려할 때 경매 시 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 시장 가치와 감정가의 큰 차이를 감안하여, 본 건의 낙찰 예상가는 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 권장합니다. 이는 감정가의 약 135% ~ 162% 수준이며, 시세 대비 상당한 가격 메리트를 확보할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.