나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14000 [1] 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "우신고등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 (이담채 제4층 제403호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2022.01.10.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다. (후첨 "건물이용 및 임대상황" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용건부지로 이용중입니 다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약12미터 내외 및 북동측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 하천구역(2016-05-26)<하천법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~202 6.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동 190-2, 이담채 제4층 제403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14000 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 2022년 1월 10일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 총 12세대가 거주하는 다세대주택입니다.

본 건물의 건물면적은 25.10㎡(약 7.59평)이며, 토지면적은 16.00㎡(약 4.84평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 248,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "우신고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

남서측으로는 약 12미터, 북동측으로는 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역, 도로(일부 포함), 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 14일자 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1), HUG의 가압류(갑4), HUG의 강제경매(갑5) 등은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 지상권은 인수될 수 있습니다. (제공된 정보 상 지상권은 없음)

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

* 보증금: 344,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고:

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 이재호 외 1명 (2022-01-13)

- 주택임차권: 서명선 (344,000,000원) (2024-04-03 접수, 말소 예정)

- 공유자전원지분전부이전: 문지우 (2022-04-21)

- 압류: 영등포세무서장 (말소기준권리) (2023-08-14)

- 가압류: 주택도시보증공사 (1,023,000,000원) (2023-10-17 접수, 말소 예정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (344,000,000원) (2025-12-19 접수, 말소 예정)

등기부채권 총액: 1,367,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구로구 궁동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 학교와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

건축물대장 상 본 건물(이담채)은 공동주택(다세대주택-12세대)과 제1종 근린생활시설(소매점)로 구성되어 있어, 건물 내 상가 시설이 존재합니다.

다만, 제공된 상권 분석 자료로는 구체적인 상권의 활성화 정도나 임대 시세 등을 상세히 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변에 우신고등학교가 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "임차인 서명선(서 ) 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사"와 관련된 매각 조건입니다.

물건명세서 상 "임차인 서명선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다.

만약 이 조건이 제대로 이행되지 않거나, 매수인이 해당 보증금 반환 채권에 대한 추가적인 법적 검토 또는 부담을 안게 될 가능성이 있다면 주의가 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 긍정적입니다.)

또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 내에 낙찰받는 경우, 낙찰자의 자격에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 현재 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 경매 물건입니다.

권리 분석 상 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 특수 조건에 대한 명확한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

해당 조건이 명확하게 해소된다는 전제 하에, 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 컨디션 양호 기대.

서울시 구로구 궁동이라는 입지 조건.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 용이.

권리 분석 상 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 1990년대 준공된 건물들의 면적별 매매가는 약 388만원/㎡ ~ 497만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 연식에 따른 가치 상승분을 고려할 때 시장에서 더 높은 가격으로 평가될 가능성이 높습니다.

최신 준공 연식과 입지 조건을 감안하여, 신축 다세대주택의 적정 시세인 ㎡당 약 650만원 ~ 700만원을 적용하여 환산하면, 본건(25.10㎡)의 시장 가치는 약 1억 6,315만원 ~ 1억 7,570만원 수준으로 추정됩니다.

제공된 감정가는 2억 4,800만원으로, 최근 시장 거래 사례 및 신축 프리미엄을 감안하더라도 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 권리 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물이라는 점을 고려하여, 시장 가치와 감정가의 중간 지점을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 임차인 관련 조건의 이행 여부에 대한 최종 확인을 거치시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.