나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14008 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 42 에이클래스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "영중초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "영등포시장역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2017.04.24.) - 외벽 : 석재 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로 본건 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단으로 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동6가 42, 43, 44 공히 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14008 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 42 에이클래스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.23㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

건물지분: 29.13㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 "영중초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "영등포시장역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서, 2017년 4월 24일 사용승인됨.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당함.

1.2. 권리분석

현황: 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 등재되어 있음.

말소기준권리: 압류 (영등포구, 2024.02.15.)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차권: 본건은 주택도시보증공사가 채권자로 진행하는 강제경매 사건이며, HUG 임차권(김유정)과 관련하여 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 본건 매각으로 인해 해당 임차권 및 관련 채권은 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없음.

* 압류, 강제경매 등: 영등포구, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등은 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김유정): 보증금 340,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-30, 확정일자 2022-06-09, 배당신고일자 2024-07-24. 대항력 없음. (주: 본 경매 조건으로 보증금반환청구권 포기 및 말소 조건이므로 매수인에게 인수되지 않음.)

* 선귀연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-28. 대항력 없음. (주: 보증금 및 차임이 미상임. 입찰 시 해당 내용에 대한 추가 확인 및 주의 필요)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포동6가 지역은 서울의 주요 도심 중 하나인 영등포 일대로, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다. 영등포시장역 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 주변에 대형 쇼핑몰 및 전통시장 등이 있어 상권의 활성화 정도가 높습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 지하철 5호선 영등포시장역 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 타임스퀘어, 롯데백화점 등 대형 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 영중초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

건축물 현황: 2017년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되었으나, 폐문으로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인이 불가하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG) 임차인과 관련하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기 조건이 있습니다. 비록 인수되는 임차보증금은 없으나, 해당 조건의 이행 여부에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

내부 설비 점검 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기 등)의 작동 상태를 확인할 수 없었습니다. 실제 인수 후 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역: 본건 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 매우 인접한 지역에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 영등포 일부 지역의 재개발 및 도시정비 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 요인은 지속적인 관심이 필요합니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 핵심 지역에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 비교적 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, HUG 임차인 관련 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 설비 미확인 및 임차인 선귀연에 대한 정보 부족, 토지거래허가구역 지정 등은 신중한 접근을 요하는 부분입니다. 시장 가치와 감정가를 고려할 때, 투자 가치는 있으나 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

영등포 지역 개발 잠재력: 영등포 일대는 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 추진되고 있어 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철 5호선 영등포시장역이 도보권 내에 위치하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수요: 소형 주거 공간으로 실수요자 및 임대 수익을 노리는 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

최근 매매 사례:

* 2025년 12월: 29.98㎡ (약 9.07평) - 275,000,000원

* 2026년 04월: 29.95㎡ (약 9.06평) - 325,000,000원

* 2026년 03월: 23.32㎡ (약 7.05평) - 290,000,000원

분석:

본 건의 건물 면적(29.13㎡)과 유사한 최근 매매 사례를 보면, 2억 7천 5백만원에서 3억 2천 5백만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 감정가는 3억 2천만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

매각 조건상 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 내부 설비 미확인 및 임차인 선귀연 관련 정보 부족 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 최신 매매 사례의 중간값과 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

(실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.