나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13986 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡4동주민센터" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "목동역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020-04-02) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면 )<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금282,000,000원 임대차계약일자 : 2022년4월7일 임차권자 : 김기흥

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13986 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2020년 4월 2일

감정가: 284,000,000원

면적

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 25.96㎡ (약 7.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

주의사항: 임차인 김기흥(주택도시보증공사 관련) 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 보증금 발생 가능성에 유의해야 합니다.)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡4동주민센터" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "목동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

본건 건물 서측으로 약 4m 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부현황

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13986)

소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 주택임차권(을4, 김기흥, 282,000,000원)은 말소 예정입니다.

강제경매(갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김기흥)

보증금: 282,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-18

확정일자: 2022-04-11

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 채권자(주택도시보증공사)가 경매를 신청한 점으로 미루어, 보증금 반환 청구권 포기 조건이 유력하나, 상세 확인 필요.

* 임차인: 박승희

보증금: 2,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-07-14

배당신고일자: 2026-03-18

대항력: 있음

비고: 전입일자가 말소기준권리(2025-12-18)보다 앞서므로 대항력 존재. 인수 보증금 2,000,000원 발생 가능.

* 임차인: 박치언

보증금: 2,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-07-14

배당신고일자: 2026-03-18

대항력: 있음

비고: 전입일자가 말소기준권리(2025-12-18)보다 앞서므로 대항력 존재. 인수 보증금 2,000,000원 발생 가능.

권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 임차권(김기흥)은 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 채권자임을 고려하여 포기 조건이 명시되어 있습니다.

다만, 박승희, 박치언 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 각각 2,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. (총 4,000,000원)

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 이 두 임차인 역시 보증금 반환 청구권을 포기할 것을 전제로 한 것으로 해석될 수 있으나, 실제 인수 여부는 낙찰 후 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

최근(2026년 7월) 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2019년 준공, 4층, 약 20㎡ 전용면적)의 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다.

반면, 본건의 감정가는 284,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황 또는 특정 가치 상승 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.

본건은 전용면적 25.96㎡로, 유사 거래 사례(19.98㎡)보다 약 30% 크며, 준공 연도도 2020년으로 더 신축입니다. 이를 감안하면 3.3㎡당 가격을 단순 비교하기보다는 전체적인 거래 가치를 고려해야 합니다.

본건과 유사 면적(약 20㎡)의 단지 내 또는 인근 다세대 주택의 3.3㎡당 매매가는 약 1,080만원 수준으로 분석됩니다 (21,600만원 / 19.98㎡ * 3.3058 ≈ 3,570만원/평).

다른 거래 사례(약 37㎡, 2002년, 16,000만원 / 1986년, 15,000만원)는 면적 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호이며, 2020년 4월 2일에 사용승인되었습니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽 및 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용 상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중입니다.

설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

본건 주변에는 다수의 연립/다세대 주택 단지가 분포하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 지도 검색 결과, 본건은 "공항" 인근 지역에 위치하고 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, "대공방어협조구역"으로 지정되어 건축 제한이 있을 수 있습니다. (위탁고도:77-257m)

토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험

박승희, 박치언 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 가지므로, 보증금 2,000,000원씩 총 4,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, 이는 임차인들의 권리 포기를 전제로 한 것으로, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공항 관련 소음 및 규제

본건은 "중요시설물보호지구(공항)", "원추표면구역", "대공방어협조구역" 등으로 지정되어 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있으며, 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정

외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

* 감정가와 실거래가 간의 괴리

감정가는 284,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 216,000,000원으로, 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 변동성을 재검토할 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 신축 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소될 권리가 대부분이나, 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며 이들의 보증금(총 4,000,000원)이 인수될 가능성이 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 낙찰 후 추가적인 확인 및 대응이 필요함을 의미합니다.

또한, 공항 인근 지역에 위치하여 항공기 소음 및 관련 규제에 따른 영향을 받을 수 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

감정가는 284,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가는 216,000,000원으로, 감정가 대비 시장 가치가 낮을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 우수한 교통 여건: 지하철 5호선 역세권에 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 지역 개발 계획 및 도시정비 사업 등을 통해 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다.

가장 유사한 거래 사례(19.98㎡, 2019년 준공, 4층)가 216,000,000원에 거래된 점과 본건의 면적(25.96㎡) 및 준공 연도(2020년)를 고려할 때, 3.3㎡당 가치는 약 1,080만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 예상가는 약 280,600,000원입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 인수 가능성(최소 4,000,000원) 및 공항 관련 규제, 소음 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 보수적으로 반영하여, "인수 보증금"을 제외한 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

(본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 투자 시에는 현장 조사, 권리 관계 상세 확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.