나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13975 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2025.8.31. ~ 2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13975 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제6층 제602호

1.3. 건물 현황

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호

* 준공연도: 2019년 03월 22일 (사용승인일 기준)

* 총 동수: 1 동

* 총 세대수: 18 세대

1.4. 면적

* 토지면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

* 토지지분: 18.7176㎡ (약 5.66평)

* 건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 강제경매

1.7. 감정가

251,000,000원

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.10. 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지: 2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

* 도로: 본건 북측으로 외곽 공도와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2025.8.31 ~ 2026.8.30, 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 황한순의 가압류 (2024.03.05)

* 등기부채권 총액: 337,966,570원

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 창현건설산업주식회사 (2019-03-28)

* 소유권이전: 이숙희 (2019-08-14, 매매)

* 주택임차권: 우승범 (248,000,000원, 2021-06-14 확정, 2021-07-26 전입, 2023-06-21 배당신고)

* 가압류: 황한순 (89,966,570원, 2024-03-05, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (248,000,000원, 2025-12-18, 본건 경매 개시)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-06)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (우 ), 보증금: 248,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-26, 확정일자: 2021-06-14, 배당신고일자: 2023-06-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 주의사항: 임차인은 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

* 대경4차(가,나) 연립 (1981년 준공): 55.27㎡, 3층, 2026년 5월 21일 거래, 21,000만원

* 효성쉐르빌 다세대 (2017년 준공): 52.41㎡, 6층, 2026년 5월 2일 거래, 30,200만원

* 수명산시그니처 다세대 (2019년 준공): 55.56㎡, 2층, 2026년 5월 1일 거래, 32,900만원

4.2. 시세 분석

* 본건은 라온미브빌에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 전용면적 29.96㎡(약 9.06평)이며 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속함.

* 최근 거래된 인근 다세대주택들의 전용면적은 약 52.41㎡~55.56㎡로 본건보다 넓으며, 실거래가는 30,200만원 ~ 32,900만원 수준임.

* 건축 연도가 비슷한 수명산시그니처(55.56㎡, 2019년 준공)의 경우, 32,900만원에 거래되었음을 고려할 때, 본건의 면적을 감안하더라도 시세는 27,000만원 ~ 30,000만원 범위로 추정됨.

* 감정가 251,000,000원은 이러한 시세 대비 비교적 낮게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 "신화중학교"가 위치해 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

5.2. 교통

* 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편임.

5.3. 건물 편의시설

* 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 엘리베이터 1대가 설치되어 있어 거주 편의성이 양호함.

5.4. 주변 환경 (혐오시설)

* 본건 소재지인 서울특별시 양천구 신월동 일대는 일반적인 주거지역으로, 제공된 정보 내에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 상세한 주변 환경 조사는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련

* 임차인 우 (주택도시보증공사)의 임차보증금 248,000,000원에 대해, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"은 없으며, 임차인은 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인에게 인수되는 보증금은 없음을 의미함.

* 하지만, 임대관계 미상이며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요함.

6.2. 토지이용계획상의 제약

* 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 묶여 있음.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.31 ~ 2026.8.30 등)이 남아 있어, 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 존재할 가능성이 있음. 이는 전체 채무 규모 및 본건의 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 라온미브빌 내 도시형생활주택(전용면적 29.96㎡)으로, 2019년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당함.

7.2. 분석

* 감정가 251,000,000원 대비 주변 유사 면적 신축급 다세대 주택의 시세가 3억 원 이상임을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있음.

* 권리분석 상 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 인수 부담도 없음.

* 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한과 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려하면, 장기적인 관점에서 투자 가치 및 활용 방안을 신중하게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 준공)로 상품성이 양호함.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 없음.

* 임차인 관련 인수 부담 없음 (조건부).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 251,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 전용면적 52~55㎡ 수준의 신축급 다세대주택 실거래가: 30,200만원 ~ 32,900만원 (2026년 5월 기준)

* 본건 전용면적 9.06㎡ 감안 시, 보수적 추정 시세: 27,000만원 ~ 30,000만원

* 인수 보증금: 0원 (조건부 포기)

* 기타 고려사항: 취득세, 명도 비용, 중개 수수료 등

9.2. 예상 입찰가 범위

본건의 감정가는 251,000,000원이나, 주변 시세 대비 비교적 낮은 수준으로 판단됨. 다만, 본건의 면적(약 9평)과 토지이용계획상의 제약 등을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

종합적인 판단하에, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.