나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13974 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 871-19 스페이스빌 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역(2호선,5호선 까치산역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2016.07.26) 외벽: 치장석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, CCTV보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 4 ~ 5 미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명세서 상의 해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 871-19 스페이스빌 제에이동 제3층 제303호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13974 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 298,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 24.17㎡ (약 7.31평)이며, 건물 면적은 40.27㎡ (약 12.18평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 해당 건물은 2016년 07월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신정초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 02월 22일 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본 상 기록된 압류, 가압류, 주택임차권 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매(을13) 역시 말소 예정입니다.

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황 상 주택도시보증공사(나 )이 보증금 305,000,000원에 임차 중이나, 대항력은 없습니다.

특별 매각 조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

해당 물건은 서울신정초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대 및 단독주택이 많아 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

까치산역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호하여 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

주변에 서울신정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 외출 및 출퇴근이 용이합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건이 존재합니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인(HUG)의 대항력 포기 조건 매각은 인수 후 발생할 수 있는 잠재적 문제를 미리 정리하려는 취지로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 명확히 기재된 바가 없으나, HUG의 임차권 등기 말소 조건은 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 공항, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있으며, 인수해야 할 보증금이나 채무가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건은 법률 전문가와 상담하여 명확히 이해하고 진행하는 것이 필수적입니다.

다양한 토지 이용 제한 사항을 숙지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

권리 분석상 추가 부담이 없는 '무권리' 물건으로 취득 가능성이 높습니다.

2016년식 건물로 비교적 신축이며, 화곡동 일대 재개발 가능성 등을 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

까치산역 역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청한 만큼, 보증금 관련 채권 회수의지가 명확하여 경매 절차가 원활할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가 298,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗한 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최근 매매 사례(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원)와 비교 시, 본 물건은 면적이 더 넓고 건축 연식도 유사하거나 신축에 가까워 감정가 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 제시된 다른 매매 사례(1986년식, 2002년식)는 현 시세와 괴리가 있어 참고용으로만 활용해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.