나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104660 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-243 우림아트빌 비동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 2018.12.20.) 외벽:석재 붙임 마감 등 창고:하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, CCTV, 주차장 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 형성된 가장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 610-243 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104660 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-243 우림아트빌 비동 4층 401호

건물명: 우림아트빌 비동

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2018년 12월 20일

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.42㎡ (약 8.9평)

토지 지분: 29.416㎡ (약 8.9평)

건물면적: 35.35㎡ (약 10.7평)

건물 지분: 35.35㎡ (약 10.7평)

건물 총 연면적 (B동 기준): 490.32㎡ (약 148.3평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 진입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2026.12.31.까지), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 일부 구역은 2025년 10월 15일까지, 다른 구역은 2026년 8월 25일까지, 또 다른 구역은 2026년 8월 30일까지 효력이 유지됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경104660)으로, 등기부채권 총액은 340,000,000원이며, 이는 본 경매 절차의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 김성환 외 4명 (2018.12.31. 접수)

* 공유자전원지분전부이전: 김은지 (2019.02.26. 접수)

* 소유권이전 (매매): 이창희 (2021.03.31. 접수)

* 주택임차권: 마수원 (340,000,000원, 2021.03.17. 전입, 2021.02.17. 확정, 2023.03.17. 배당신고, 을구 5번, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (340,000,000원, 2025.12.19. 접수, 갑구 4번, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 남현종

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-09

* 대항력: 있음

* 참고사항: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 점을 고려할 때, 계약 관계 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 매수인에게 예측하지 못한 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (마수원)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-17

* 확정일자: 2021-02-17

* 배당신고일자: 2023-03-17

* 대항력: 없음 (단, 임차인 현황에는 '대항력: 있음'으로 표기되어 혼선 가능성이 있습니다. 다만, 등기부상 을구 5번 주택임차권등기는 말소 예정입니다.)

* 참고사항: 물건명세서 상, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

인근에 남강고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, CCTV, 주차장, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 29.56㎡ (약 8.9평), 320,000,000원 (약 1,082만원/㎡) - 2015년 건축

* 2026년 7월 3일 거래: 45.37㎡ (약 13.7평), 390,000,000원 (약 859만원/㎡) - 2018년 건축

본건은 2018년식이며, 전용면적 35.35㎡ (약 10.7평)입니다. 감정가는 325,000,000원으로, 이는 약 919만원/㎡ 수준입니다. 최근 거래된 2018년식 물건(약 859만원/㎡)과 비교할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 평가할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

* 남현종 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'임에도 '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 마수원 임차인의 경우, 등기상 말소 예정이고 보증금 인수 의무가 없으나, '대항력 있음' 표기 및 HUG 인수조건 변경 등으로 인해 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 다수의 토지 이용 규제(가축사육제한, 건축허가/착공제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제, 토지거래허가 등)가 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정기간 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 건축된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지는 양호한 편입니다. 그러나 임차인 현황에서 보증금 0원에 대항력 있는 임차인(남현종)이 존재하며, 또 다른 임차인(마수원) 관련 복잡한 조건(HUG 인수조건 변경, 대항력 유무 혼선)이 있어 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 다행히 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하나, 이는 일반적인 주거지역에서 나타나는 제한사항으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년식)로서 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 명도 리스크를 감안하더라도, 적정 가격에 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 90%~98% 수준으로 판단됩니다.

* 감정가: 325,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 약 292,500,000원 ~ 318,500,000원

본 물건의 최종 투자 결정은 임차인과의 명도 협상 가능성, 현장 조사 결과, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.