나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13713 [1] 서울특별시 양천구 목동 507-20 덕수프라자 제3층 제304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘염창역(지하철 9호선)’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '염창역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2007.07.30) 외벽 : 커튼월 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 제2종근린생활시설(사무소)(상호: 예스앤컴)으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13713 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 507-20 덕수프라자 제3층 제304호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 380,000,000원

* 토지면적: 28.51㎡ (약 8.62평)

* 건물면적: 72.52㎡ (약 21.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2007.07.30

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘염창역(지하철 9호선)’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '염창역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다. 지하철 9호선 염창역이 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제3층 제304호로서, 사용승인일은 2007.07.30입니다. 외벽은 커튼월 및 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 인접 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천))으로 지정되어 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 관리되고 있습니다. 더불어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 허가 후 거래가 가능합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 또한 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있으며 (지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 이는 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 말소기준권리: 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 국민은행의 근저당(2018-11-22, 300,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 내역:

* 소유권 이전: 문익관(2007-08-31), 차덕환(2015-05-11), 주식회사은하(2018-11-22, 강제경매)

* 가압류: 신용보증기금(2025-05-16, 790,000,000원), 서울보증보험(2025-07-18, 11,640,832원), 중소벤처기업진흥공단(2025-07-22, 292,596,331원), 국민은행(2025-08-04, 366,126,287원)

* 임의경매: 더블유케이2509유동화전문(2025-12-19, 244,909,966원, 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13713)

* 총 등기부채권액: 1,760,363,450원

* 임차인 현황:

* 김

* 전입/사업일자: 2013-03-14

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 남관희

* 전입/사업일자: 2024-02-06

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 확정일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 안선광

* 전입/사업일자: 2021-06-02

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 660,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 지하철 9호선 염창역 서측 인근에 위치한 근린상가로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 염창역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 향후 염창역 주변의 역세권 활성화 사업 등을 통해 지역 발전 및 상권 변화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 염창역(도보 이용 가능) 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이하며, 올림픽대로, 서부간선도로 등 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 상가, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교육시설: 인근 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수될 금액이 있을 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

* 과도한 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 17억 6천만 원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 채권 부담이 클 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 및 재산권 행사 시 제한이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건이므로, 채권 회수 관련 특수성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 9호선 염창역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권의 장점을 가진 입지입니다. 주위 환경은 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역으로, 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 및 차임 0원), 과도한 등기부채권 총액, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 신중한 접근을 요구하는 요인입니다. 이러한 권리관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 충분히 고려한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 복합 상권: 근린생활시설, 주거 시설 등 다양한 용도의 건물들이 밀집해 있어 잠재적 수요층 확보에 유리합니다.

* 지역 발전 가능성: 염창역 주변의 역세권 활성화 사업 등으로 향후 지역 발전 및 상권 활성화가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 인수 보증금, 임차인 현황, 현장 조사 결과, 권리관계, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 과도한 채권 총액과 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금은 현재 0원으로 계산되나, 대항력 있는 임차인의 보증금에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.