나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13941 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019-03-11) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 본건은 집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주거용으로 탐문 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 전세권 설정되어 있으니 참고 바람. 전세금 : 금178,000,000원 존속기간 : 2019년6월28일부터 2021년6월27일까지 전세권자 : 배은경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13941 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

감정가: 180,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제2층 제202호

용도: 근린상가 (현황 주거용으로 이용중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019년 03월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

건물면적: 37.89㎡ (약 11.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 서울의 주요 지역으로의 이동성을 높여줍니다.

1.1. 3.도로 상태

물건의 북측과 동측으로 각각 약 6m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 07월 22일 접수된 전세권 설정(을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(소유권 보존, 소유권 이전, 전세권 설정, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 배은경

보증금: 178,000,000원

전입일자: 2019년 06월 10일

확정일자: 2019년 06월 13일

전세권 설정일: 2019년 06월 28일 (존속기간 2019.06.28 ~ 2021.06.27)

대항력: 있음

1.2. 3.인수되는 권리 및 보증금

본 건에는 대항력 있는 임차인 배은경이 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 178,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있으며, 전세권은 말소 예정이나 임차인의 대항력으로 인해 보증금 인수 여부가 매우 중요합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 실질적인 부담이 될 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

1.2. 4.기타 권리 사항

채권자 배OO 외 다수의 압류 기록(강서구, 강서세무서장, 양천구, 남부천세무서장, 금천구, 군포시)이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업 및 주거 환경

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 주택지대입니다. 지하철 까치산역 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.3. 2.업종 및 용도

건축물대장상 용도는 근린상가이나, 현재 주거용으로 이용 중이라는 점(공부와의 차이)은 향후 활용 방안 모색 시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 2.주변 편의시설

까치산역 인근은 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 주변에는 식당, 카페, 편의점 등 생활에 필요한 시설들이 갖추어져 있습니다.

1.4. 3.기타 생활 정보

주택지대로서 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

임차인 배은경은 보증금 178,000,000원을 기준으로 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.5. 2.건축물 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 3.토지이용계획 및 규제

* 본 물건은 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '진입표면구역'으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등 공항 시설법의 적용을 받을 수 있습니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가가 필요할 수 있으며, 아파트 등의 용도 거래에 대한 지정 기간도 명시되어 있습니다.

* '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역'에 해당합니다.

1.5. 4.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 접근성이 높은 곳에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 대규모 축사 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 입지 조건에 따라 소음이나 공해 등의 영향을 받을 수 있는 군부대 인근 지역이나, 특정 시설에 대한 개인의 민감도는 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 우수한 교통 접근성과 기본적인 생활 편의성을 갖춘 입지에 있습니다. 건물 역시 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 양호한 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도 불일치는 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 임차인의 보증금 178,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 우수한 교통망 확보.

* 주택지대에 위치하여 상대적으로 정숙한 주거 환경.

* 신축급 건물로 즉시 활용 가능성 (단, 용도 불일치 문제 해결 필요).

* 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 배은경의 보증금 178,000,000원입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 낙찰자가 임차인에게 해당 금액을 지급해야 할 위험이 존재합니다. 따라서, 감정가 180,000,000원에서 잠재적 인수 보증금을 제외하고, 명도 비용, 수리비, 기타 부대 비용 및 예상 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인과의 협의 결과, 명도 가능성, 현장 답사를 통한 추가 정보 확보 등이 입찰가 결정에 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.