나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115358 [3] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근에 위치하는 건물로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1,2) 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 102호. 101호로서,
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
바닥 : 콘크리트 마감
천장 : 석회뿜칠 마감

기호(3) 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 105호로서,
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감

이용상태

기호(1,2) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(3) 집합건축물대장상 제2종근린-인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 되어 있으며, 현재 PC방으로 이용중입니다.

설비내역

급위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비(2,3층) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 중로3류, 남측 및 동측으로 소로3류와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 주차장(2014-09-30), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2024-10-24)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115358 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 569,000,000원

건물면적: 92.90㎡ (약 28.09평)

토지면적: 46.23㎡ (약 13.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 건물은 북측으로 중로3류, 남측 및 동측으로 소로3류와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 용도상 상업용 건부지로 이용 중입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 24일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

3.2. 말소예정 권리

본건과 관련된 등기부상 권리사항은 다음과 같으며, 매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 하나은행 근저당 (2016-02-03) - 이건 말소기준 권리보다 이전의 근저당이 언급되었으나, 실제 말소기준은 2020년 7월 24일자 하나은행 근저당입니다.

* 하나은행 근저당 (2020-07-24) - 말소기준권리, 채권금액: 360,000,000원

* 하나은행 근저당 (2020-09-09) - 채권금액: 120,000,000원

* 주식회사대진건설산업외 2명 근저당 (2022-06-20) - 공동담보 목록, 채권금액: 600,000,000원

* 장영자 가압류 (2023-02-06) - 채권금액: 44,544,784원

* 창원시 압류 (2024-09-19)

* 에프에이치2306유동화전문 임의경매 (2024-12-04) - 채권금액: 968,393,828원

* 신용보증기금 강제경매 (2025-01-16)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-04-02)

* 진주세무서장 압류 (2025-08-06)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 등기부채권 총액

1,124,544,784원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 황준혁

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 황준혁 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건 1층 105호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 등재되어 있으며, 현재 PC방으로 이용 중입니다.

건물은 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물이며, 기호(1,2) 호실은 제1종근린생활시설(소매점)로 되어 있으나 현재 공실입니다.

4.2. 주변 상업 환경

건물 인근으로는 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 배후수요가 존재하며, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.3. 건물 구조 및 설비

건물은 일반철골구조로 건축되었으며, 외벽은 화강석, 수지판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 콘크리트 마감, 천장은 석회뿜칠 마감되었습니다. 급배수위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비(2,3층) 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 웅천초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 지역 개발

본건이 위치한 창원시 진해구 남문동 일대는 부산진해경제자유구역의 일부로, 웅천·남산지구 개발사업이 재추진되며 '고품격 국제 주거복합도시'로 조성될 계획입니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (참고: 부산진해경제자유구역 웅천·남산지구 개발사업 관련 기사)

5.3. 주변 시설 조사

* 교육시설: 웅천초등학교 인근

* 교통시설: 시내버스정류장 인근

* 관광/여가시설: 진해해양공원, 진해루 해변공원 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 본 건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 창원시 진해구 이동 지역에서 CNG 충전소 설치 관련 주민 반발 사례가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적 권리관계

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 정보가 있어 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리관계 정리에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.3. 상권 변화 가능성

현재 PC방으로 운영 중이나, 향후 상권 변화 및 업종 전환 시에는 추가적인 시설 투자 및 권리금 등이 고려되어야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 근린상가로, 현재 PC방으로 성업 중입니다. 주변 아파트 단지 및 근린시설과 함께 부산진해경제자유구역 개발이라는 호재를 가지고 있어 향후 발전 가능성이 있습니다. 다수의 권리관계가 설정되어 있으나 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 후 실질적인 인수가 필요한 보증금은 없습니다. 다만, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 진행 과정에서 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실운영 가능성

현재 PC방으로 정상 운영 중이며, 향후에도 동일 업종 또는 다른 근린생활시설로 전환하여 운영할 경우, 해당 지역의 주거 및 유동인구를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

8.2. 지역 개발 호재

부산진해경제자유구역 개발사업이 재추진되고 있어, 장기적인 관점에서 해당 지역의 가치 상승 및 상권 활성화가 예상됩니다.

8.3. 가격 메리트

감정가 5억 6900만원 대비, 현 시세 및 경매 낙찰률을 고려했을 때, 적정 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가, 현재 상권의 수익률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사 및 현장 임장이 필수적입니다. 또한, 경쟁 입찰자들의 성향 및 당시 경매 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.