나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14015 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동 602-109 국제알앤씨빌 제102동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철1호선 「영등포역」 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 인근에 지하철역(1호선: 영등포역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상5층건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2019.10.10) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접토지 대비 완경사 지대에 있는 부정형 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복4차선, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역((예외:애완및방범용가축)지역경제과문의)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,도심공공주택복합지구<공공주택특별법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역(세부사항:서울시청도시계획과문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상용도:아파트(건축법시행령별표1)),건축선(건축과 문의)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14015 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동 602-109 국제알앤씨빌 제102동 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 471,000,000원

토지면적: 20.41㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.41㎡ (약 6.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.58㎡ (약 8.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 '영등포역' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 지하철 1호선 영등포역 및 간선·지선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 일단지 기준시, 인접 토지 대비 완경사 지대에 있는 부정형 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 왕복 4차선, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도심공공주택복합지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31), 건축선 등 복합적인 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 가압류 결정(2024카단201808), 접수일자 2024-04-09.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 을3(주택임차권), 갑4(강제경매), 을4(근저당권공동담보목록) 등은 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 갑3(가압류)도 말소기준권리로서 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 인수 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-22

* 확정일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2019-10-15 (안정균 외 3명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019-12-31 (정선진, 매매)

* 주택임차권: 2024-08-01 접수 (김준목, 말소 예정)

* 가압류 (말소기준권리): 2024-04-09 접수 (주택도시보증공사)

* 강제경매: 2025-12-19 접수 (주택도시보증공사, 말소 예정)

* 근저당권공동담보목록: 2026-05-11 접수 (김현진, 말소 예정)

* 건물 정보:

* 건물명: 국제R&C빌

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 평지붕

* 사용승인일: 2019-10-10

* 층수: 지상 5층 건물 내 5층 501호

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지대이며, 지하철 1호선 영등포역 인근으로 유동인구 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 동향:

* 인근 '일산로얄빌라 8동' (1992년 준공, 49.14㎡): 2026년 7월, 74,800,000원 거래.

* 인근 '일산로얄빌라 9동' (1992년 준공, 49.14㎡): 2026년 7월, 81,000,000원 거래.

* 인근 '파크캐슬' (2017년 준공, 28.45㎡): 2026년 7월, 79,000,000원 거래.

* 분석: 본건은 2019년 준공된 신축 건물로, 인근 1990년대 준공된 연립/다세대 주택 시세보다 높은 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 4.71억 원으로, 주변 최근 실거래가(특히 신축 파크캐슬 28.45㎡ 거래가 7,900만원) 대비 높게 책정되었습니다. 이는 신축 연식, 건물의 품질, HUG 인수조건 변경 등 특수 요인을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철 1호선 영등포역 인근에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 영등포역을 중심으로 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 주변 주거지역 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있어, 낙찰 후 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인(김 )은 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리하나, 관련 절차 및 HUG와의 최종 합의 내용 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획: 도심공공주택복합지구, 토지거래계약허가구역 등 지정으로 인해 향후 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설 등 투자를 저해할 만한 시설은 인근에 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 영등포역 인근에 위치한 2019년 사용승인된 신축 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 하지만 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 토지이용계획 상의 제한사항 등은 투자 전 면밀한 검토가 요구됩니다. 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 영등포역 도보권으로 우수한 교통 환경을 제공합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 거주 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 최소화됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 도심공공주택복합지구 지정 등 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 471,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 인근에서 거래된 2017년식 다세대주택(28.45㎡)은 79,000,000원에 거래되었습니다. 본건(29.58㎡)과 면적은 유사하나, 준공 연도가 차이 납니다.

* 1990년대 준공된 연립/다세대 주택(49.14㎡)은 74,800,000원 ~ 81,000,000원에 거래되었습니다.

* 고려사항:

* 본건의 감정가 471,000,000원은 최근 거래된 주변 신축 건물 시세 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 건물의 신축 연식, HUG 인수조건 변경 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건의 특성상, 낙찰 후 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 278,000,000원은 HUG에서 처리하는 것으로 보이나, 이와 관련된 최종 확정 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

* 감정가 대비 약 83% ~ 91% 수준에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 본 물건의 가치는 신축 연식에 따른 프리미엄을 고려해야 하나, 주변 시세와의 격차가 크므로 입찰 전 정밀한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 최종 입찰가는 본 물건의 실제 상태, 향후 시장 전망, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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