나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13852 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-29 에스케이그랑빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "강신초등학교" 동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선"화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일: 2011.08.16.) 외부: 석재붙임 및 드리이비트 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 필로티주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약6m내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약4m내외의 막다른 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건 테라스부분 판넬조판넬지붕 약10.08㎡(건축물현황도 기준) 무단증축되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바라며 이행강제금 부과 가능성 등은 반드시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13852 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-29 에스케이그랑빌 제5층 제502호

건물명: 에스케이그랑빌

용도: 다세대주택

건축년도: 2011년 08월 16일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권O

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

(별도) 무단 증축 면적 (테라스): 약 10.08㎡ (건축물현황도 기준, 약 3.05평)

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며 "강신초등학교" 동측 인근입니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

중요시설물보호지구 (공항)

가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 06월 11일 접수된 김미정 씨 명의의 근저당권 (을6)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

채권자이자 임차인인 권혁 씨는 2019년 06월 05일 전입하여 대항력이 있으며, 2019년 05월 03일 확정일자를 받았습니다.

임차인의 보증금은 160,000,000원이며, 채권자가 임차인 본인이므로 배당에서 전액 변제받을 것으로 예상됩니다.

따라서, 배당 종결 후 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 배당 결과에 따라 변제되지 않는 금액이 있을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 임차인 권혁 씨입니다.

등기부채권 총액은 320,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다 (약 10,800,000원/㎡).

1986년 준공된 37.44㎡ 면적의 다세대주택은 150,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,000,000원/㎡).

2002년 준공된 37.56㎡ 면적의 다세대주택은 160,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,260,000원/㎡).

본건(29.92㎡, 2011년 준공)의 감정가는 211,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 신축 건물(2019년)의 가격 수준과 유사하며, 연식이 오래된 건물보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

감정가는 주변 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 임대 가치

본건은 현재 대항력 있는 임차인이 거주 중이며, 보증금 160,000,000원에 차임은 0원입니다.

만약 임대차 관계가 정상적으로 해지되거나 새로운 임차인이 투입될 경우, 본건 면적(약 9.05평)의 일반적인 다세대주택 월세 시세를 고려하면 (자세한 시세 파악 필요) 추가적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 강신초등학교가 소재하고 있습니다.

상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다 (강서교육지원청 확인 필수).

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물

건축물현황도 기준, 테라스 부분 약 10.08㎡가 판넬조로 무단 증축된 것으로 확인됩니다.

이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 매수 후 철거 또는 원상복구가 필요할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 임차인 관련사항

채권자인 권혁 씨는 대항력 있는 임차인이기도 합니다.

보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제받을 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 분석되었으나, 배당 종결 시까지 최종 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 주의사항

토지 이용계획상 공항 관련 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

본 건 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

주요 리스크 요인으로는 무단 증축된 불법 건축물이며, 이는 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

권리분석상 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 배당에서 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

감정가는 최근 유사 면적의 신축 건물 시세와 비슷한 수준으로, 합리적으로 산정된 것으로 보입니다.

불법 건축물 문제와 배당 결과를 최종 확인하는 것이 중요하며, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

화곡역 인근의 다세대주택으로, 입지 자체는 양호한 편입니다.

감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 경쟁력 있는 수준으로, 시세 차익 가능성이 있습니다 (단, 인수 보증금 리스크는 없는 것으로 분석).

소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

주변 개발 가능성 및 지역적 특성을 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (권혁 임차인으로부터 배당에서 전액 변제 예상)

감정가: 211,000,000원

최근 시세 (유사 면적): 약 216,000,000원

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 기준으로 산정할 수 있습니다.

다만, 무단 증축된 불법 건축물에 대한 원상복구 비용, 명도 비용 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

감정가 211,000,000원을 기준으로, 불법 건축물 리스크를 감안하여 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려하고, 인수되는 보증금 리스크가 없는 것으로 분석됨에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 시세 분석 및 감정가를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 배당률 예측 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.