나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104607 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 " 신림역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "신림역(지하철 2호선, 신림선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제511호로서, (사용승인일 : 2015.04.22.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용(공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테이어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104607 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층511호

용도: 도시형생활주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 4.22㎡ (약 1.28평)

건물면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 신림큐브, 2015년 4월 22일 사용승인, 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 5층 511호.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재, 신림역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 동측 및 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자 2025-12-15)으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(음 )

* 보증금: 138,000,000원

* 전입일자: 2022-06-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 138,000,000원에 대해 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 신림동 일대는 신림역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근에 다수의 상업시설 및 편의시설이 소재하여 배후 수요가 풍부하며, 역세권 특성상 유동인구가 많아 잠재적 가치가 높습니다.

* 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물은 2015년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 약 10년차를 경과하고 있습니다.

* 현장 조사 당시 점유자 폐문부재로 내부를 확인할 수 없어, 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등은 미확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 시 점유자의 부재로 내부 상태(설비, 인테리어 등)를 확인할 수 없어, 추후 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내에서 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. 허가 없이 거래 시 무효가 될 수 있으므로, 매수인은 반드시 해당 허가 요건 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.

* 건축물 연식: 2015년식으로 신축에 가깝지만, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통이 매우 편리하고 주변 생활환경이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 토지거래허가구역 지정이라는 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림역(2호선, 신림선) 역세권으로 교통 및 접근성이 뛰어나며, 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구를 위한 소형 주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 권리상 안전: 인수되는 보증금이 없어 임차인 관련 명도 리스크가 적습니다.

* 주거 및 투자용: 실수요 목적의 주거용뿐만 아니라, 소형 투자용으로도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 134,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 연식(2015년) 및 면적(약 30㎡ 내외)의 다세대주택이 약 320,000,000원(약 10,825,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용면적 12.39㎡를 기준으로 단순 시세 적용 시 약 134,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 내부 상태 미확인으로 인한 수리 비용 발생 가능성.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 거래 제한 가능성.

이러한 리스크 요인을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

안정적인 수익률 확보와 리스크 관리를 위해, 감정가 대비 약 85~95% 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다.

본 가격은 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.