나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14007 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-37 계명워너스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡본동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호, 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '다세대주택' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건의 내부구조는 이해관계인 부재 등으로 인하여 건축물현황도면 등을 기준하여 후첨‘내부구조도’와 같이 표기 하였으며, 실제사항과 상이 할 수 있으니 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사 등을 통해 확인 바람. - 현장조사시 출입문에 첨부 '사진용지'와 같이 '수도 사용량 격증 안내문'이 부착되어 있었 던 바, 경매 진행 및 입찰시 반드시 재확인 및 유의 바람. - 후첨 '내부구조도', '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재하며, 건축물현황도 등에 의하여 면적 사정하였고, 원가법(관찰감가법 병용)을 적용하여 감정평가 하였음. 경매 진행 및 입찰시 반드시 재확인 및 유의 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경14007 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 46-37 계명워너스 제4층 제401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 178,800,000원이며, 토지면적은 19.50㎡ (약 5.90평), 건물면적은 35.76㎡ (약 10.82평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 제시외 건물 포함, 임차인 대항력 포기 조건 매각 등이 있습니다.

주의사항으로는 제시외 건물 포함 매각 및 임차인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 '화곡본동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

교통 여건은 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

토지 형상은 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형으로 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건의 남측으로는 도로(세로 가)에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

감정평가서 요약에 따르면, 공부상 건물 면적 외에 제시외 건물면적 21.12㎡ (약 6.39평)이 포함되어 평가되었습니다.

건물 내부 구조는 이해관계인 부재로 건축물현황도면 등을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 상이할 수 있어 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

현장 조사 시 '수도 사용량 격증 안내문'이 부착되어 있었던 점을 감안하여, 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

임차인 현황으로는 임차인 정원영 씨가 보증금 160,000,000원, 차임 0원 조건으로 2021년 3월 26일 전입, 2021년 2월 19일 확정일자를 받아 거주 중입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 8일이며, 대항력은 없습니다.

등기부 요약 상 말소기준권리는 2022년 12월 8일자 포천세무서장의 압류입니다.

본건은 2025년 12월 19일 주택도시보증공사에 의해 신청된 강제경매(사건번호 2025타경14007)로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 160,000,000원이며, 이는 주택도시보증공사의 경매 신청 금액으로 보입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸하므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 정원영 씨의 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 7월 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 층수(4층)이며 2019년 준공된 '더원' 빌라(19.98㎡)가 21,600만원에 거래되었습니다.

이와 비교하여, 1986년 준공된 37.44㎡ 빌라가 15,000만원, 2002년 준공된 37.56㎡ 빌라가 16,000만원에 각각 거래되었습니다.

본 물건은 2008년 준공으로 연식이 다소 있으나, 전용 면적이 더 넓은 점과 제시외 건물 면적이 포함된 점을 고려하면, 최근 신축 빌라 거래가를 기준으로 시세 상승 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

감정가 178,800,000원은 비교적 최신 빌라보다는 낮고, 연식이 오래된 빌라보다는 높은 수준으로 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건은 '화곡본동주민센터'와 인접하여 행정 편의성이 양호합니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

교통망으로는 버스정류장이 가깝고 지하철역도 근거리에 위치하여 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축된 지 10년 이상 경과(2008년 준공)하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물면적 외 제시외 건물 21.12㎡가 포함되어 매각되므로, 향후 건축물 관련 법규 적용이나 관리 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠으며, '수도 사용량 격증 안내문' 부착 사실은 누수 등 설비 관련 잠재적 문제를 시사하므로 현장 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 상 공항 관련 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 감정가는 1억 7,880만원입니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 입찰 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

또한, 공부상 면적 외에 21.12㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 실제 사용 공간이 더 넓은 이점이 있습니다.

최근 거래된 유사 층수의 신축 빌라(2019년 준공, 19.98㎡)가 2.16억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 대비 시세 상승 잠재력을 엿볼 수 있습니다.

다만, 2008년 준공이라는 건물 연식, 내부 상태의 불확실성, 제시외 건물의 존재 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없어 투자 안정성이 높습니다.

제시외 건물 포함으로 실사용 면적이 넓어 활용 가치가 높습니다.

화곡동 일대 다세대 주택의 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,800,000원입니다.

최근 실거래가 중 2019년 준공된 '더원' 빌라(19.98㎡)가 2.16억원에 거래된 점, 본건의 건물면적(35.76㎡) 및 제시외 건물(21.12㎡)의 존재를 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만 2008년 준공이라는 건물 연식과 현장 확인이 필요한 요소들을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가를 약간 상회하는 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 185,000,000 원 (1억 8,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.