나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13857 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1820호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교, 근린생활시설, 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,7호선(대림역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1820호로써 (사용승인일 : 2014.01.03) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택,원룸형) 등으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로써, 오피스텔, 아파트(도시형 생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축 법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반 드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13857 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1820호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 2.39㎡ (약 0.72평)

건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 임차인 및 보증금반환채권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용·업무용 건물, 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2,7호선 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 2014년 1월 3일 사용 승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제18층 제1820호입니다.

건물 내 기본 위생 설비, 난방 설비, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지는 대체로 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, 오피스텔, 아파트(도시형 생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 약 30m, 남서측으로 약 10m, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역이며, 건축법, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 저촉 및 제한사항이 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2025타경13857호 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 20일자 구로구(서울특별시)의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 을3 주택임차권(한국토지주택공사, 2024-02-20 접수, 134,000,000원)은 말소 예정으로, 채권자는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행합니다.

임차인 현황에 따르면 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 보증금 134,000,000원에 임차인으로 등재되어 있으나, 전입일자(2022-02-03)보다 확정일자(2021-12-28)가 빠르고, 배당신고일자(2024-02-20)가 있습니다.

주목할 점은 임차인의 대항력이 없다는 점이며, 이는 매수인에게 임차권리가 승계되지 않음을 의미합니다.

총 등기부채권액은 134,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 매수인이 별도의 임차보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 바탕으로 주변 시세를 분석해 볼 때, 구로동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 2일 거래된 서울 구로구 구로동 739-41번지(1994년 준공, 다세대, 41.22㎡)는 195,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 4,730,000원에 해당합니다.

2026년 7월 1일 거래된 서울 구로구 구로동 112-24번지(2023년 준공, 다세대, 29.84㎡)는 282,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 9,450,000원에 해당합니다.

2026년 7월 6일 거래된 서울 영등포구(구로동) 448-81번지(2012년 준공, 다세대, 21.75㎡)는 299,900,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 13,790,000원에 해당합니다.

본건 물건인 로제리움2차(2014년 사용승인) 제18층 제1820호는 전용면적 14.04㎡(약 4.25평)으로, 감정가는 115,000,000원입니다. 이는 제곱미터당 약 8,190,000원의 감정가입니다.

제공된 다세대주택 시세 정보와 비교해볼 때, 본건 물건의 감정가는 신축 건물(2023년) 시세보다는 낮지만, 오래된 건물(1994년) 시세보다는 높으며, 2012년 준공 건물의 높은 제곱미터당 가격보다는 낮게 형성되어 있습니다. 이는 도시형생활주택(원룸형)이라는 점과 건물 연식(2014년)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건축물대장상 본 건물(로제리움2차)은 업무시설로 등록되어 있으나, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 상업 및 주거 혼재 지역의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

본 물건은 대림역(지하철 2, 7호선)이 도보 가능한 거리에 위치하여 도심 접근성이 우수합니다.

주변에 구로중학교, 서울동구로초등학교, 구로고등학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

또한, 구로구청, 구로경찰서, 구로소방서, 고대 구로병원 등 관공서와 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내 주차 설비(기계식) 및 CCTV, 기본적인 위생 설비 등이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2014년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 업무시설로도 등록되어 있어, 전체 건물 용도 및 관리 규약 등 복합건물의 특성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 역세권(대림역)에 위치하며 주변 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 우수합니다.

건축물 연식(2014년)이 비교적 신축에 속하며, 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

특히, 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 상태로 매각되어, 매수인이 명도 부담 없이 안전하게 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 행정적인 부분과 복합건물의 특성에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 2, 7호선 대림역 인근의 역세권 입지.

* 편리한 생활 인프라: 주변 관공서, 병원, 쇼핑 시설 등 풍부한 생활 편의시설.

* 안정적인 투자: 임차인의 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 명도 리스크 최소화.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 책정.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원입니다.

제공된 주변 다세대주택 시세 및 로제리움2차 오피스텔/도시형생활주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건과 같은 소형 도시형생활주택(원룸형)의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

특히, 임차인의 대항력 소멸 및 인수 보증금 0원이라는 조건은 명도 리스크를 완전히 제거해주어, 감정가 이상의 가치를 기대해볼 수 있습니다.

신축 건물(2023년)의 제곱미터당 시세(약 945만원)를 적용하면 본건(14.04㎡)의 예상 가치는 약 132,800,000원 수준까지도 기대해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 115,000,000원에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.