나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13999 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(증미역, 등촌역 9호선)등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제 12층 제1203호로서, (사용승인일 : 2020.09.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 화장실1 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 무인택배함 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 등)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 632-7 :도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13999 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 기본사항

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제12층 제1203호

건물명: 월드파크뷰

용도: 오피스텔

토지면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제12층 제1203호

사용승인일: 2020년 09월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 329,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동 주택과 오피스텔, 업무 시설, 근린 생활 시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 지하철 9호선 증미역과 등촌역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건이 소재한 등촌동 632-7 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역, 한강수계 폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련) 등의 도시계획적 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2024년 03월 11일에 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(채권금액 9,728,167원)입니다. 본 건의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 존재 여부는 명확하지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인으로 주택도시보증공사(이효근)가 보증금 320,000,000원에 차임 없이 거주 중입니다. 전입일자는 2021년 09월 06일, 확정일자는 2021년 08월 17일이며, 배당신고일자는 2023년 09월 15일입니다. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

본 건의 특별 매각 조건으로, 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 320,000,000원은 매수인이 인수하지 않아도 됩니다. 이 임차인의 명도와 관련된 조건이므로, 이는 매수인이 명도를 용이하게 진행할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 미확인 지상권 존재 가능성 있음)

등기부채권 총액: 329,728,167원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 백석초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. GS더프레시 강서증미역점, 한살림 가양매장, 서울축협 하나로마트 증미역점 등이 반경 300m 내에 위치하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 현황

해당 건물(월드파크뷰)은 2020년 9월에 준공된 오피스텔로, 총 50세대 규모입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 14층 높이이며, 본 건은 12층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북동측 인근에 서울백석초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

반경 1km 내에 GS더프레시 강서증미역점(229m), 한살림 가양매장(288m), 서울축협 하나로마트 증미역점(304m), GS더프레시 강서등촌역점(338m) 등의 쇼핑 시설이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용이나 실제 존재 여부는 명확하지 않아 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.2. 이용 관련 리스크

임대 관계 미상으로, 공실 상태이거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축법상 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지 이용 계획상의 다양한 규제사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 9월 준공으로 비교적 신축 오피스텔에 해당합니다.

* 역세권: 지하철 9호선 증미역 및 등촌역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 29.10㎡(약 8.80평)으로 1인 가구 또는 소형 투자에 적합합니다.

* 명도 용이성: 임차인(HUG)이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하여, 매각 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 입지 조건 및 교통 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 특히, 임차인 관련 특이사항으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없고 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 등기부상 미확인 지상권의 존재 가능성, 임대 관계 미상으로 인한 공실 리스크, 그리고 토지이용계획상의 제한사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 329,000,000원

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 전용면적(29.10㎡) 및 건물 연식(2020년 준공)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최근 인근 오피스텔의 매매가는 2.4억 원대부터 3.3억 원대까지 형성되어 있으나, 해당 물건의 특정 조건(HUG 인수조건 변경)을 감안하면 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가인 329,000,000원 이하 또는 유사한 수준에서의 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.