나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13994 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 북서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2020.09.16.) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19번지에 위치한 시그니엘6 건물 내 제3층 제301호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13994 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 286,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 면적 정보

1.1. 1.전용면적

건물면적은 29.34㎡ (약 8.88평)입니다.

1.1. 2.토지지분

토지면적은 19.94㎡ (약 6.03평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 건물 정보

1.2. 1.건물명 및 구조

건물명은 시그니엘6이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 6층 건물 중 제3층 제301호입니다.

1.2. 2.사용승인일

2020년 9월 16일에 사용승인되었습니다.

1.3. 매각 및 경매 정보

1.3. 1.매각 구분

토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 2.경매 구분

부동산 강제경매입니다.

1.3. 3.채권자

주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

1.4. 1.특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

1.4. 2.주의사항

임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 개발 현황

인근 지역은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 어우러져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 주변의 다른 다세대 주택 거래는 2026년 7월에 19.98㎡ 면적이 21,600만원, 37.44㎡ 면적이 15,000만원, 37.56㎡ 면적이 16,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 건물의 신축 연도(2020년) 및 감정가와 비교 시, 연식이나 면적에 따른 시세 차이를 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 소유권 보존(2020.09.24.) 및 이전(2021.01.12.) 등기가 존재하며, 주택임차권(을3, 2024.09.27. 말소), 가압류(갑3, 2023.06.02. 말소기준권리, 채권자: 주택도시보증공사, 850,000,000원), 압류(갑4, 2023.06.13. 말소), 강제경매(갑5, 2025.12.19. 말소, 채권자: 주택도시보증공사, 284,000,000원), 압류(갑6, 2026.04.20. 말소) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(김 )이며, 보증금 284,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 9월 16일, 확정일자는 2022년 8월 17일입니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 등기부 상의 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 특별 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되는 조건이므로 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 신축 건물(2020년)이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

주변에 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요)이 있어 교육환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대관계

감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(김 )가 확인됩니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 가격 변동성

제공된 주변 시세 데이터(JSON)에서 유사 연식 대비 낮은 가격대의 거래 사례가 확인되어, 본 건물의 감정가 대비 실제 시장 가격과의 괴리 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 화곡역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 경매 절차를 통해 권리가 깨끗하게 정리될 예정이며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 부담이 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 주변 시세 데이터에서 확인된 낮은 가격대의 거래 사례는 본 건물의 시장 가치에 대한 추가적인 신중한 분석을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년)로 현대적인 주거 환경 제공

* 지하철 5호선 화곡역 인근의 우수한 교통 및 입지 조건

* 경매 후 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 잠재적 시세 상승 가능성 (현지 부동산 시장 및 개발 계획에 따라 달라질 수 있음)

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 286,000,000원입니다. 임차인의 대항력 포기 및 인수되는 권리가 없는 점, 신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 그러나 주변 시세와 비교했을 때 가격 편차가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 약 257,400,000원에서, 적극적인 관점에서 감정가 대비 105% 수준인 약 300,300,000원 사이에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 275,000,000원 내외를 권유하며, 이는 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.