나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13965 [1] 서울특별시 양천구 신정동 890-6 목동로데오빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동역(지하철5호선)" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및"목동역(지하철5호선)"등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2017.04.06) 외벽: 석재붙이 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도' 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세 대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[890-6번지], [890-7번지] 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13965 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 890-6 목동로데오빌 제4층 제403호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

토지지분: 19.48㎡ (약 5.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 건물 구조

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제4층 제403호 (사용승인일: 2017.04.06)

주요 이용 상태: 다세대주택

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 355,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동역(지하철5호선)" 북서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통임.

인접 대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "목동역(지하철5호선)" 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 매매 내역이 있으며, 을1 권리로서 주택임차권(한충혁, 350,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정임.

이후 가압류(서울보증보험주식회사), 압류(양천구, 울산광역시중구교통과), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단, 서울특별시 강동구) 등이 등기되었으나, 모두 말소 기준권리(서울보증보험주식회사 가압류, 갑4) 이후 순위로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 388,465,875원

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(한 )

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-19

확정일자: 2021-03-22

배당신고일자: 2023-05-12

대항력: 없음

비고: (주택임차권 등기)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항 (HUG 인수조건, 대항력 포기)

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 해당함.

본건 매각으로 인해 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 보증금반환채권 및 임차권이 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항(지상권 등)은 별도 확인 필요.

특별 매각 조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건 하에 이루어짐.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 2026년 5월 기준으로 신정동 일대 다세대주택의 거래 금액은 면적 및 건물 연식에 따라 다소 차이를 보임.

- 송원빌라(2002년식, 23.14㎡): 130,000,000원 (약 1,815만원/평)

- 현대빌라B동(1991년식, 36.89㎡): 225,000,000원 (약 2,013만원/평)

- 준쉐르던스(2002년식, 54.27㎡): 400,000,000원 (약 2,428만원/평)

본건은 2017년 4월 사용승인된 다세대주택으로, 건물 면적 29.95㎡ (약 9.06평)에 대한 감정가는 355,000,000원임.

이는 평당 약 3,918만원 수준으로, 비교 대상 사례들의 시세보다 높은 편이나, 본건의 비교적 최신 건축 연식(2017년)을 고려한 감정가로 판단됨.

4.2. 주변 건물 정보

건축물 표제부상 본건 건물명은 '목동로데오빌'이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신정동 890-6번지 (새주소: 서울특별시 양천구 목동로25길 17-1)임.

건축물대장상 주요 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제1종 근린생활시설(소매점)이며, 총 5층 건물로 2017년 4월 6일에 사용 승인되었음.

건축물대장상 총 전유부분 면적은 487.9㎡이며, 건폐율 59.77%, 용적률 183.69728%가 적용되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

본건은 목동역(지하철5호선) 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호함.

5.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근(서울특별시 양천구 신정동 890-6, 목동역 주변)에 위치하는 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

감정가 대비 최근 실거래가 시세와의 격차가 다소 존재함.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 특수물건 조건에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신정동 목동역 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택임.

교통 및 주거 환경이 양호하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높음.

감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었으나, 최신 건축 연식을 고려할 때 시세 상승 여력 또는 신축 프리미엄을 반영한 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

- 양천구 목동역 인근의 편리한 교통 및 주거 환경

- 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성 낮음

- HUG 관련 조건으로 권리 관계 정리가 용이할 것으로 예상되며, 인수 부담 최소화 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 355,000,000원임.

주변 시세 분석 결과, 평당 1,800만원 ~ 2,500만원 수준의 거래가 이루어지고 있으나, 본건의 최신 건축 연식을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

HUG 관련 특수 조건으로 인해 낙찰 이후 권리 인수 부담이 최소화될 것으로 예상되지만, 시세와의 격차를 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 284,000,000원 ~ 319,500,000원 (감정가의 80% ~ 90%)

본 입찰가 범위는 현재 시세 및 물건의 특성을 고려한 예측치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사, 법률 검토 후 최종 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.