나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115358 [2] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근에 위치하는 건물로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1,2) 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 102호. 101호로서,
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
바닥 : 콘크리트 마감
천장 : 석회뿜칠 마감

기호(3) 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 105호로서,
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감

이용상태

기호(1,2) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(3) 집합건축물대장상 제2종근린-인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 되어 있으며, 현재 PC방으로 이용중입니다.

설비내역

급위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비(2,3층) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 중로3류, 남측 및 동측으로 소로3류와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 주차장(2014-09-30), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2024-10-24)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115358 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 101호

물건종별: 근린상가

감정평가액: 398,000,000원

토지면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경: 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

도로: 북측으로 중로 3류, 남측 및 동측으로는 소로 3류와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 을2) 하나은행 근저당권 (접수일자: 2021-10-29)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 하나은행 근저당권, 주식회사대진건설산업 외 2명 근저당권, 장영자 가압류, 진주세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류, 에프에이치2306유동화전문 임의경매, 신용보증기금 강제경매 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 전체 채권액은 약 11억 4천 3백만원입니다.

소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 언급되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용이나 설정 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 인수 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인 현황: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

물건 현황: 본 건은 제1종근린생활시설(소매점)로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

주변 상권: 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 건물 내 다른 호실(105호)이 PC방으로 운영 중인 점은 상가로서의 잠재력을 보여줍니다.

건축물 정보: 본 건물은 일반철골구조의 3층 건물로 총 15개의 호실을 포함하고 있으며, 주차장 시설(2, 3층)이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: 웅천초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 주변 상업시설 및 아파트단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지상권 인수 위험: 감정평가서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후에도 지상권이 존속할 경우 건물 이용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

복잡한 권리관계: 유동화물건, 공동담보, 중복사건 등의 특이사항은 권리 분석 및 경매 절차 진행 시 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공실 위험: 본 건(101호)이 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 별도의 마케팅 및 비용 투자가 필요할 수 있습니다.

주변 시설 영향: 감정평가서에 공장 등이 인근에 있다고 기재되어 있어, 해당 공장의 운영 방식(소음, 악취, 유해 물질 배출 등)에 따라 건물 가치 및 쾌적성에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다. 일반적인 검색 결과로는 특정 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 점검을 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 신흥 주거단지 인근이라는 점에서 향후 발전 가능성이 기대됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 유동화 및 중복 사건 등 복잡한 권리 관계는 경매 절차 진행 시 주의 깊은 접근을 요구합니다. 현재 공실 상태이므로, 투자 결정 시 공실 해소 방안 및 예상 임대수익률에 대한 면밀한 검토가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력: 아파트 단지 및 상업시설이 인접한 개발 지역에 위치하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

입지 우수성: 일반상업지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 상가로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

초기 부담 적음: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 및 임대차 계약 진행 시 기존 임차인 관련 금전적 부담이 없습니다.

기준 가치: 감정평가액 3억 9천 8백만원은 향후 시장 가치 판단의 중요한 기준점이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 총 채권액과 감정가격을 종합적으로 고려하되, 특히 '지상권'의 잠재적 인수 위험, 현재의 공실 상태, 그리고 유동화 및 중복 사건 등 여러 리스크 요인을 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권 시세 조사, 공실 해소 방안 및 예상 임대수익률 분석, 그리고 인수 가능한 지상권의 실제 영향력에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 이에 대한 종합적인 검토 후에 신중한 입찰가 산정이 이루어져야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.