나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경823 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제12층 제1221호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남측 인근 에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제 반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털 단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제12층 제1221호로서 (사용승인일: 2021.09.09), 외벽: 커튼월 마감 등, 창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승 강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접 합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업 단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설 립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경823 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제12층 제1221호

용도: 산업시설(공장)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

건물지분: 36.96㎡ (약 11.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하4층, 지상15층 건물 중 제12층 제1221호

사용승인일: 2021년 09월 09일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 지역 정보

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 일단의 공업용지 조성 지역, 국가산업단지, 산업시설구역 내에 위치하고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 08월 21일부터 2026년 08월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 신OOO(신한은행)입니다.

말소기준권리는 2021년 10월 15일 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 426,000,000원)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 443,184,580원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유정훈

보증금: 5,500,000원

차임: 550,000원

배당신고일자: 2026년 01월 09일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건에 유정훈 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 신고가 이루어졌으므로 배당 결과에 따라 일부 금액을 배당받지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 비즈니스 환경

본건이 위치한 가산디지털단지는 IT, 지식산업센터, 제조업체 등이 밀집한 핵심 산업단지입니다. 다양한 규모의 기업들이 입주해 있어 상주 인구가 많으며, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구 또한 풍부합니다.

주변에 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 사업 운영에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 교통 및 접근성

가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 환경이 우수합니다. 서부간선도로 지하화 공사(2021년 완공 예정) 및 인근 도로 개선 사업 등으로 교통 접근성은 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 생활 인프라

가산디지털단지역 주변으로는 쇼핑몰(마리오아울렛 등), 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 특히, 역사 내 착한가격업소로 알려진 '먹거리휴게소'가 존재했었으나, 최근 철거 소식이 있어 일부 서민적 편의시설은 변화가 있을 수 있습니다.

주변에는 어린이집, 유치원, 학원 등 교육 시설도 위치하고 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 및 기타

별도의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 가산디지털단지 일대는 대규모 지식산업센터 공급이 집중되어 있어, 일부 언론에서는 과도한 공급으로 인한 공실 문제 및 교통 혼잡 심화 등을 지적하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 단지 리스크

유동화 물건으로 일반 경매보다 절차가 복잡하거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

최근 가산디지털단지 일대 지식산업센터의 공급 과잉으로 인한 공실 증가 추세가 나타나고 있어, 임대 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 준공이 2021년으로 비교적 신축이나, 신축 건물이라 할지라도 모든 공실 문제가 해결되는 것은 아니며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 및 규제 리스크

등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준(443,184,580원)으로, 경매 절차 진행 시 채권 변제가 원활하지 않을 경우 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 다양한 도시계획 및 개발 제한(과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

비록 대항력은 없으나, 배당 신고한 임차인이 존재하며 보증금이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 경매 절차의 특성상 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 신축 지식산업센터(공장) 물건입니다. 편리한 교통과 풍부한 산업 인프라를 갖추고 있어 사업 운영에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

건축물 자체는 비교적 신축이고 관리 상태가 양호할 것으로 예상되나, 최근 가산디지털단지 일대의 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실 우려와 심각한 교통 체증 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 높은 등기부채권 총액은 추가적인 주의가 필요합니다.

따라서 본건 입찰을 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하시고, 권리 분석 및 시장 동향에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지라는 역세권 산업단지 프리미엄.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 즉시 활용 가능.

* 다양한 산업 시설 및 기업 밀집 지역으로 임대 수요 기대.

* 지식산업센터에 대한 정부의 세제 감면 혜택(취득세, 재산세 등) 및 대출 지원 가능성. (이는 분양 시 혜택이며, 경매 취득 시에는 해당되지 않을 수 있습니다. 투자 고려 시 관련 세법 및 금융 상품 확인 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 현재 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 경쟁 물건 현황, 낙찰 가능한 적정 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가와 주변 시세, 수익률 등을 바탕으로 보수적으로 접근하며, 본건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금이 0원임을 고려하여 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사를 바탕으로 한 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.