나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13981 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '공항시장역'(지하철 9호선) 이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2020.12.31) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 645-32, 645-33 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표 면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지 원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12 .31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13981 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제203호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 2억 6,200만원

* 토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 건물면적: 28.73㎡ (약 8.69평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축년도: 2020년 12월 31일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통:

* 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 선순위 임차인:

* 등기부 상 을구 1번 권리로 주택임차권이 등기되어 있습니다.

* 임차인은 심 이며, 확정일자는 2021년 3월 29일, 전입일자는 2021년 4월 16일입니다.

* 보증금은 2억 6,000만원입니다.

* 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 배당신고일은 2023년 5월 31일입니다.

* 중요: 본 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 위 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 2억 6,000만원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 부족한 금액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. (임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상충되므로, 반드시 법원에 권리 신고 내역 및 배당표를 확인하여 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.)

* 기타 임차인:

* 임차인 이경자: 대항력 없음. (보증금, 차임, 전입/확정일자 정보 미상)

* 말소기준권리:

* 압류 (서울특별시, 2022년 1월 24일 접수, 갑5)가 말소기준권리입니다.

* 경매 진행:

* 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 2025년 12월 18일 개시되었습니다 (갑8).

* 총체적 권리관계:

* 가장 중요한 점은 선순위 대항력 있는 임차인(심 )의 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권이 존재하며, 경매로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 그 외 압류, 근저당 등 기타 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치합니다.

* 인근 '공항시장역' 주변으로 상업 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 도시형생활주택 및 소형 주거 시설에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 건물이 2020년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하므로, 지역 내에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 방화중학교 북측 인근에 위치하며, 학교 환경위생정화구역(상대보호구역)에 해당합니다.

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 공항시장 및 상업지역 내에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 자리하고 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 가장 큰 리스크로, 상기 권리분석에서 명시된 바와 같이 임차인 심 의 보증금 2억 6,000만원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 법원 자료를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)으로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 기간이 존재하나, 매각 시점이 해당 기간 이전에 완료될 경우 일반 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다. (매각 시점에 따라 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 정확한 임대차 현황(점유 여부, 명도 저항 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다. (대항력 없는 임차인 이경자는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.)

* 주변 혐오시설: 현 시점 지도 검색 및 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 인수 시 예상되는 총 투자 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

* 만약 보증금 인수 부담이 없을 경우, 지역 시세 대비 합리적인 낙찰가로 취득 시 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 위험이 상존하므로, 철저한 사전 조사 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 향후 장기적인 관점에서 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 지하철 9호선 '공항시장역' 역세권으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 향후 강서구 지역의 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 만약 보증금 인수 리스크가 해소된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 2억 6,200만원

* 건물면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 마곡팰리스 (38.95㎡, 2017년 건축): 3억 600만원 (약 785.6만원/㎡)

* 대림캐슬 (29.97㎡, 2015년 건축): 2억 5,300만원 (약 844.2만원/㎡)

* 럭키밸리존 (57.69㎡, 2003년 건축): 2억 6,000만원 (약 450.7만원/㎡)

* 본건(28.73㎡, 2020년 건축)의 적정 시세는 최근 유사 면적 및 연식의 사례를 고려할 때 약 800만원/㎡ ~ 850만원/㎡ 수준으로 판단됩니다.

* 이를 바탕으로 산정한 예상 시세: 28.73㎡ * 820만원/㎡ (중간값 적용) = 약 2억 3,560만원.

* 보증금 인수 여부:

* 만약 보증금 2억 6,000만원을 인수해야 한다면, 최소 투자 비용은 '낙찰가 + 2억 6,000만원'이 됩니다. 현재 예상 시세(약 2억 3,560만원)를 고려할 때, 보증금 인수 시 투자는 경제성이 매우 떨어지므로 입찰을 재고해야 합니다.

* 만약 배당으로 보증금 전액이 회수되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다고 법원으로부터 확정된다면, 시세(약 2억 3,560만원)를 기준으로 감정가(2억 6,200만원)와 권리 분석상의 위험(대항력 있는 임차인의 존재)을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 권장 입찰가 (보증금 인수 부담이 없을 경우):

* 시세, 감정가, 권리 위험을 종합적으로 고려할 때, 2억 3,000만원 ~ 2억 4,000만원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 가장 중요한 것은 법원 담당자에게 직접 유선 문의하거나, 해당 물건의 현황 조사서, 매각물건명세서, 임차인 현황 등을 재확인하여 보증금 인수 여부를 명확히 하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.