나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115358 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근에 위치하는 건물로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1,2) 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 102호. 101호로서,
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
바닥 : 콘크리트 마감
천장 : 석회뿜칠 마감

기호(3) 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 105호로서,
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감

이용상태

기호(1,2) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(3) 집합건축물대장상 제2종근린-인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 되어 있으며, 현재 PC방으로 이용중입니다.

설비내역

급위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비(2,3층) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 중로3류, 남측 및 동측으로 소로3류와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 주차장(2014-09-30), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2024-10-24)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115358 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233, 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 398,000,000원

토지면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에이치2306유동화전문

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치하며, 웅천초등학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 일부 공장 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리합니다. 물건지 북측으로는 중로3류(폭 12m-15m), 남측 및 동측으로는 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(금498,960,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 소유권보존 등기(신율종합건설주식회사, 2016-02-03)를 제외한 이후 설정된 모든 권리(근저당, 공동담보, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개재되어 있어, 해당 권리 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 확인되었으나, 임대관계는 미상으로 파악되어 세부적인 임차 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

현재 본 건물이 속한 집합건축물대장상 용도는 '주차장'으로 되어 있으나, 구분건물 이용 상태를 보면 1층 102호(본 경매 대상)는 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 인접한 1층 105호는 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 이용 중이며, PC방으로 영업하고 있습니다. 이는 주변의 배후 수요를 바탕으로 한 상업 시설 운영 가능성을 시사합니다. 해당 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 웅천초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변의 아파트 단지는 지역 주민들의 소비 활동을 지원하는 기반이 되며, 근린생활시설 역시 필수적인 편의시설 역할을 수행합니다. 시내버스정류장이 가까이 있어 지역 내 이동 및 외부와의 연결성이 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 가능성: 이는 낙찰 후에도 해당 권리가 존속하여 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상 및 공실 상태: 현재 102호가 공실이며 임대 관계가 불분명하여, 향후 임대차 계약 성사 여부 및 임대 수익 발생 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 공장이 일부 존재한다는 점은 업종에 따라 소음, 악취 등 환경적 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구의 일반상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 1층에 PC방이 성업 중인 점은 긍정적이나, 경매 대상인 102호가 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 복잡한 권리관계와 미상의 임대 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 배후 수요: 주변 아파트 단지를 통한 안정적인 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 운영 중인 사업체: 105호의 PC방은 현재 운영 중인 수익원으로, 지역 상권의 활력을 보여줍니다.

* 활용 가능한 빈 상가: 102호의 공실을 임대하여 추가 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 가능성: 경제자유구역으로 지정된 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 398,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점은 명도 부담을 줄여주는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 공실 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 상회하고 있어 채권자 간의 이해관계 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 권리관계 최종 확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 하며, 현 시점에서는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 권리 관계 조사 결과에 따라 조정하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.