나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13945 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제3층 제320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "강서우체국" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 양천\향교역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지하4층, 지상10층 중 제3층 제320호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대한면 및 서측으로 소로한면의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 소재 벨리오 제3층 제320호 오피스텔입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13945 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제3층 제320호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

건축물 준공일: 2015년 4월 23일

감정가: 138,000,000원

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.5034㎡ (약 2.27평)

건물면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕, 지상 10층 중 제3층 제320호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "강서우체국" 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

경매 기본정보

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경13945 (1)입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정되며, 총 등기부채권액은 179,608,542원입니다.

말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주식회사러키캐피탈대부의 가압류(금 29,608,542원)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황

* 임차인: 도 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020년 9월 7일

배당신고일자: 2023년 9월 26일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기는 말소 예정입니다.

권리분석 요약

본건은 임차인 도 의 대항력이 없는 것으로 확인되며, 임차권 등기 또한 말소될 예정입니다. 따라서 매수인은 해당 임차인으로 인한 권리관계를 인수하지 않습니다. "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항은, 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 이는 매수인에게 더욱 안전한 권리 취득을 보장하는 요소로 해석됩니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 마곡동은 대규모 도시개발사업이 완료된 지역으로, 첨단 산업단지와 함께 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 신흥 주거 및 업무 중심지입니다.

주변 상권

본건이 속한 벨리오 오피스텔 건물 내 및 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 강서우체국, 서울식물원 등 공공시설 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

편의시설

단지 내 상가를 비롯하여 주변의 다양한 상업 시설, 대형마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

교통

지하철 9호선 양천향교역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변 시설

* 공공시설: 강서우체국

* 녹지: 서울식물원 (차량 접근 거리)

* 상업/업무: 다수의 오피스 빌딩, 상업 시설, LG아트센터

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

임차인 도 의 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 임차인으로 인한 직접적인 권리 부담은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항으로 인해 주택도시보증공사와 관련된 추가적인 사항이 있을 수 있으나, 명시된 조건상 매수인에게 불리한 사항은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 속해 있으며, 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공실 위험

마곡지구는 오피스텔 공급이 많은 지역이므로, 공실 경쟁이 존재할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점(다만, 특정 임차인 정보는 있음)을 고려하여 임대차 시장 분석이 필요합니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡지구에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 마곡지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 갖춘 물건입니다. 감정가는 1억 3,800만원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다. 권리관계가 명확히 정리되어 매수인이 부담해야 할 권리 리스크가 적다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

마곡지구 발전 가능성

LG, 코오롱, 롯데 등 대기업 R&D 센터 및 산업단지 조성으로 인한 풍부한 배후 수요와 지속적인 지역 발전으로 인한 향후 가치 상승 기대.

교통 편의성

지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능 거리로, 서울 도심 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

시세 차익 가능성

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여, 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 16일 거래: 12,700만원 (전용면적 20.57㎡, 3층)

* 2025년 12월 30일 거래: 13,300만원 (전용면적 20.57㎡, 10층)

* 2026년 6월 18일 거래: 11,000만원 (전용면적 20.58㎡, 6층)

평균 시세는 약 12,333만원 수준이며, 최근 실거래가는 11,000만원에서 13,300만원 범위입니다. 본건의 감정가는 13,800만원입니다.

인수 보증금

본건은 권리분석 결과 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

예상 입찰가

최근 실거래가 하단(11,000만원)과 중간값(약 12,300만원)을 고려하여, 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 감정가(13,800만원) 대비 시세가 낮은 편이므로, 보수적으로 접근하여 12,500만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

제시가 제안: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.