나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13935 [1] 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2015년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제4층 제401호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대주택)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13935 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 100만원

토지면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상6층 중 4층 (2015년 3월 사용승인)

건물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도 역시 보통입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 말소기준권리: 안애순 근저당권 (2019년 12월 4일, 8천만원)

* 인수되는 권리: 없음. 본건은 매각으로 인해 말소되는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 1억 7천만원

* 전입일자(사업일자): 2019년 3월 6일

* 확정일자: 2019년 1월 31일

* 대항력: 없음.

* 비고: 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액: 2억 5천만원

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권이 있으나, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자는 권리를 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 '대경4차(가,나)' 연립주택 (55.27㎡, 1981년식): 2억 1천만원 (평당 약 1,187만원)

* 2026년 5월 2일 거래된 '효성쉐르빌' 다세대주택 (52.41㎡, 2017년식): 3억 200만원 (평당 약 1,759만원)

* 2026년 5월 1일 거래된 '수명산시그니처' 다세대주택 (55.56㎡, 2019년식): 3억 2천 900만원 (평당 약 1,774만원)

* 본건 물건은 전용면적 26.90㎡ (약 8.14평)으로, 비교 대상인 50㎡대 주택보다 면적이 작습니다.

* 이를 고려하여 평당 가격으로 환산하면, 약 1,187만원 ~ 1,774만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 물건의 면적(26.90㎡)에 적용 시, 대략 1억 5천 500만원 ~ 1억 6천만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주변 환경: 다세대, 다가구, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "신월IC"가 인근에 위치하여 도로 교통이 편리합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 상, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 보증금 1억 7천만원은 낙찰 후 인수하지 않아도 되므로 법적 리스크는 낮습니다. 하지만, 임차인과의 명도 과정에서 원만하게 협의가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 공항 소음 방지 구역 등 다수의 법규 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다. 위치적으로 신월IC 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명도 관련 리스크는 낮으나, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 우수한 교통 접근성: 신월IC 인근에 위치하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 의무가 없어 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 100만원입니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 본건 물건(26.90㎡)의 시세는 약 1억 5천 500만원에서 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점을 감안하여, 보수적으로 1억 5천 500만원 ~ 1억 6천 500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.