나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104616 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 및 신림선 "신림역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 지하철2호선 및 신림선 "신림역"이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상13층 에르스떼 건물 내 제7층 제706호로서 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 50M, 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104616 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 7층706호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 외 3)

감정가: 309,000,000원

면적:

* 토지: 10.82㎡ (약 3.27평)

* 건물 (전용면적): 32.96㎡ (약 9.97평)

* 건물 (분양면적 참고): 34.63㎡ (약 10.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선 "신림역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 신림선 "신림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021-09-10 접수된 소유권이전 (갑3) 등기입니다. 이보다 늦게 등기된 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 선순위 임차권:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 325,000,000원

* 전입일자: 2021-09-08

* 확정일자: 2021-08-17

* 대항력: 있음

* 권리분석상 해당 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 물건명세서상 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.8.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. (단, 해당 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인은 필요합니다.)

* 기타 권리: 소유권 관련 등기(갑1, 갑2, 갑3), 압류(갑4), 가압류(갑5), 강제경매(갑6) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 늦거나 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 335,000,000원

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 신림역 일대는 서울 서남부의 교통 요충지이자 유동인구가 풍부한 지역으로, 상권이 매우 활발합니다.

* 주변에 다양한 업무 시설, 상업 시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 오피스텔 임대에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 특히, 2025년 4월 11일자로 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 신림선 신림역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 다양한 식음료 매장 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 단지가 밀집해 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서 효력: 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 매수인에게 잔존 보증금 채권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서의 법적 구속력 및 실효성에 대한 최종적인 법률 검토가 필수적입니다. 만약 확약서 효력이 인정되지 않을 경우, 보증금 325,000,000원을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 지역 지구단위계획: 2024년 4월 11일자로 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 건축 관련 규제 변화 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신림역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 지역 개발 잠재력 또한 갖춘 오피스텔입니다. 감정가와 최근 실거래가가 일치하는 점으로 미루어보아 현재 시세가 적절히 반영된 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 본 건의 가장 큰 리스크 요인이었으나, 임차인이 매수인에 대한 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다. 그러나 이 부분에 대한 최종적인 법률 검토는 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 신림역 (2호선, 신림선) 더블 역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 안정적 임대 수요: 대학가 및 업무지구 인접으로 인한 꾸준한 오피스텔 임대 수요.

* 지역 개발 호재: 지구단위계획구역 지정 등 신림역 일대 개발 기대감.

* 실속 있는 면적: 전용면적 약 10평으로 1인 가구 및 소규모 법인 임대 시장에 적합.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 309,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 2월): 30,900만원 (약 309,000,000원) (JSON 정보 기준, 전용면적 34.63㎡)

* 임차인 보증금: 325,000,000원 (확약서 제출로 인수 부담 0원으로 분석)

분석:

본 물건은 감정가와 최근 실거래가가 동일한 수준으로, 현재 시세가 감정가에 충분히 반영되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가보다 높았으나, 임차인이 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세차익을 노리는 전략으로 접근이 가능합니다.

추정 입찰가 제안 (임차인 확약서 효력 인정 시): 280,000,000원 ~ 310,000,000원

(주의: 상기 입찰가는 임차인 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인 및 전문가의 법률 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 임차인과의 명도 협의 과정, 시장 상황 변화 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 만약 임차인 확약서 효력이 인정되지 않아 보증금 325,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생하면, 본 입찰가 제안은 유효하지 않습니다.)

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