나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4115 [1] 서울특별시 서초구 방배동 426-1 방배노블루체서리풀 101동 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철4,7호선 "이수역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(이수역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지붕 지상12층건내 제5층 제504호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경4115 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 물건 상세 정보

* 소재지: 서울특별시 서초구 방배동 426-1 방배노블루체서리풀 101동 5층504호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층건내 제5층 제504호

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.03.16 기준)

* 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 510,000,000원

* 토지 면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

* 건물 전용 면적: 28.31㎡ (약 8.57평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철 4,7호선 "이수역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 1.1.2. 교통 상황

* 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(이수역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 1.1.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 도로 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일에 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

* 경매개시결정 등기(2025.12.16, 갑7)보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸 예정인 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 신한은행 근저당권 (2020-04-29)

* 주택도시보증공사 가압류 (2022-12-08)

* 주택도시보증공사 가압류 (2025-05-12)

* 롯데카드 가압류 (2025-10-02)

* 신한은행 임의경매 (2025-12-16)

* 용산세무서장 압류 (2026-05-04)

* 1.2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제시외 지상권 개요 없음)

* 1.2.3. 임차인 현황

* 임대차 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 미상인 경우, 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 권리 신고 여부 등은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 건물 용도 및 구성

* 건축물대장상 복합 용도로, 오피스텔(주거용), 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 본 건은 총 12층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔입니다.

* 1.3.2. 주변 상업시설 현황

* 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설(대형 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등) 확인 결과, 특별히 지적할 만한 사항은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 건물 내부 시설

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 외벽은 석재 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

* 1.4.2. 주차 시설

* 본 건물은 총 39대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (오피스텔 및 근린생활시설 포함)

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화 과정에서 발생한 채권이 경매로 이어졌을 가능성을 시사하며, 관련 법률 및 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 1.5.2. 임대 관계 미상

* 현재 임차인 현황 및 임대차 관계가 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인입니다. 실제 거주자가 있을 경우, 명도 절차 및 소요 기간을 신중하게 검토해야 합니다.

* 1.5.3. 토지이용계획상 제한

* 군사기지 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 다만, 본건은 오피스텔로 이미 이용 중인 점을 고려할 때, 직접적인 개발이나 이용 행위에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 1.6.1. 최근 거래 사례 분석

* 2024년 6월 8일: 6층, 전용 28.306㎡, 500,000,000원 (중개거래)

* 2026년 4월 4일: 3층, 전용 28.306㎡, 485,000,000원 (중개거래)

* 2026년 2월 6일: 5층, 전용 29.978㎡, 450,000,000원 (직거래)

* 1.6.2. 감정가와 시세 비교

* 본 건의 감정가는 510,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 사례를 보면, 동일 건물 내 유사 면적/층수 오피스텔의 거래 가격은 4억 5천만 원에서 5억 원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 특히 5층에 위치한 본건과 유사하게 5층 거래 사례(4.5억, 29.978㎡)가 존재하며, 3층 실거래가(4.85억, 28.306㎡)는 본건과 면적 및 층수 면에서 가장 유사한 최근 사례입니다.

* 이를 종합해 볼 때, 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 1.6.3. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 전용면적 28.31㎡, 5층에 위치합니다.

* 최근 3층 실거래가(4.85억)와 5층 실거래가(4.5억) 및 6층 실거래가(5억)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 시세는 4억 7천만 원에서 4억 9천만 원 사이로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상, 유동화 물건이라는 잠재적 리스크를 감안하고, 합리적인 투자 수익 확보를 위해 보수적으로 입찰가를 산정하면, 475,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1. 역세권 입지

* 지하철 4, 7호선 이수역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 편리성을 제공합니다.

* 직장인 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 1.7.2. 신축급 오피스텔

* 2020년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어, 임대 경쟁력이 높습니다.

* 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 1.7.3. 권리관계 명확

* 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구의 주요 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로서, 입지 조건 및 건물 자체의 상품성이 우수한 편입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 추세보다 다소 높게 책정되었으며, 임대차 관계가 현재 미상으로 파악되는 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 절차만 원만히 진행된다면, 별도의 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 보수적인 시각에서 적정 입찰가를 산정하여 접근할 경우, 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.