나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2901 [2] 충청남도 서산시 죽성동 1-6 잡종지 경매
매각기일: 2026-03-17
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2901 [2] 충청남도 서산시 죽성동 1-6 잡종지 경매
- 사건번호: 2024타경2901
- 주소: 충청남도 서산시 죽성동 1-6
- 용도: 잡종지
서산지원 경매6계 2024타경2901 | 소재지: 충청남도 서산시 죽성동 1-6 | 감정가: 994,209,000원 | 최저가: 487,162,000원 | 용도: 잡종지
1. 서산지원 2024타경2901 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경2901 (2)
소재지: 충청남도 서산시 죽성동 1-6
용도: 잡종지
감정가: 994,209,000원
토지면적: 4623.00㎡ (약 1398.5평)
토지 지분: 4623㎡ (전체)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물 면적: 0.00㎡
건물 지분: 0㎡
건물 제시외 면적: 98.00㎡ (매각 제외)
매각 대상: 토지 매각 (전체)
경매 구분: 부동산 강제 경매
채권자: 이OO
1.2. 물건 개요 (감정평가서 요약)
위치 및 주위 환경: 본 건은 충청남도 서산시 죽성동 1-6에 소재하며, 감정평가서상에는 "충청남도 태안군 소원면 모항리 소재 '어은돌 해수욕장' 남동측 원거리"로 기재되어 있습니다. 주위는 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 대체로 보통시 됩니다.
교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 대체로 보통시 됩니다.
형태 및 이용 상태: 본 건 토지(기호 1-4, 6-9)는 대체로 부정형 또는 세장형/가장형의 완경사지로서 임야 상태입니다. 기호 5는 도로로 이용 중입니다. 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다.
인접 도로 상태: 본 건은 북서측, 남측, 북측, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접하고 있습니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m 일부 제한 - 돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가), 준보전산지입니다.
공부와의 차이: 본 건 토지의 일부(기호 5-8)는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전부 또는 일부를 도로로 이용 중입니다.
1.3. 권리 분석
본 물건은 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.
사건이 중복으로 병합되어 진행되고 있습니다.
가장 중요한 권리 분석 사항은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰 후 토지 이용에 있어 제3자의 권리가 발생할 수 있음을 의미합니다.
특히, 제시외 건물(98.00㎡)은 매각 대상에서 제외되므로, 해당 건물과의 관계에서 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다.
이로 인해 최저매각가격은 제시외 건물이 소재하는 점을 감안하여 결정되었습니다.
주의사항에 "일괄매각"으로 명시되어 있으나, 제시외 건물은 제외되는 사항이므로, 낙찰자는 제시외 건물에 대한 법적 문제(사용료, 철거 등)를 별도로 해결해야 할 수 있습니다.
1.4. 입지 조건
본 건은 충청남도 서산시 죽성동 1-6에 위치하며, 서해안과 인접한 자연 친화적인 입지입니다.
감정평가서에 언급된 어은돌 해수욕장 인근 지역과의 연관성을 고려할 때, 관광 및 휴양 목적의 개발 잠재력을 지닐 수 있습니다.
주변은 전원주택, 펜션, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.
차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용도 가능합니다.
1.5. 상권 분석
본 물건지가 위치한 서산시 죽성동 일대는 전형적인 농경지 및 산지, 단독주택 위주의 지역으로, 현재 성숙된 상업 지역으로 보기 어렵습니다.
인근에 어은돌 해수욕장 등 관광지가 있어 계절별 관광객 수요가 일부 존재할 수 있으나, 상권의 활성화 수준은 낮을 것으로 예상됩니다.
향후 지역 관광 개발이나 연계 사업 진행 여부에 따라 상권의 변화 가능성은 있습니다.
1.6. 생활 정보
주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량으로 이동하여 서산시 또는 태안군 중심 시가지로 나가야 이용이 가능합니다.
전원생활을 위한 기반 시설(상하수도, 전기 등)은 확인이 필요합니다.
자연 경관을 활용한 주말 농장, 전원 주택 부지, 또는 소규모 펜션, 캠핑장 등의 시설로 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.
어은돌 해수욕장 등 주변 관광지를 통해 여가 활동 및 휴양을 즐길 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
법정지상권 성립 불확실성: 제시외 건물(98.00㎡)이 매각에서 제외됨에 따라, 낙찰자는 해당 건물 소유주와의 법정지상권 문제에 대한 법적 검토 및 해결이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 재산권 행사 제약을 초래할 수 있습니다.
토지 이용 제한: 본 건은 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 사육 불가)으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 산지로서 개발이 제한될 수 있습니다.
도로 접근성: 폭 3미터 내외의 비포장도로에 접하고 있어, 대형 차량의 원활한 통행이나 도로 확장 등 기반 시설 확충에 어려움이 있을 수 있습니다.
제시외 건물 처리 문제: 매각에서 제외된 제시외 건물의 소유권 및 철거, 사용 등에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 서해안 인근의 아름다운 자연 환경을 갖춘 토지로서, 그 자체의 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.
하지만 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등의 엄격한 토지 이용 제한이 존재하며, 제시외 건물 제외로 인한 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있다는 점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.
전원생활이나 소규모 관광 관련 시설 부지로의 가능성은 있으나, 현행 법규 및 제시된 제약 사항들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.
1.9. 투자 포인트
자연 친화적 입지: 어은돌 해수욕장과 가까워 휴양 및 관광 목적의 토지로 활용할 잠재력이 있습니다.
넓은 토지 면적: 4,623㎡의 넓은 면적은 장기적인 가치 상승 또는 개발 가능성을 내포하고 있습니다.
잠재적 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 개발 제한으로 인해 경매 감정가 대비 낮은 가격으로 매수할 기회가 발생할 수 있습니다. 다만, 모든 리스크를 해소하고 개발 가능성을 정확히 판단한 후에 진입해야 합니다.
주변 시설 및 혐오 시설 관련 정보:
서산시 죽성동 1-6 일대는 주로 농경지, 임야, 산재한 주택 및 펜션 등으로 이루어진 지역입니다. 인근에는 어은돌 해수욕장과 같은 관광지가 있습니다. 일반적으로 이러한 지역에서는 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 확인되는 경우는 드물며, 오히려 자연 환경을 보전하려는 토지 이용 계획이 적용되는 경우가 많습니다. 본 건의 경우 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정된 점이 이를 뒷받침합니다. 그러나 정확한 혐오 시설 유무 및 기타 환경적 문제는 반드시 현장 답사를 통해 확인하고, 서산시 또는 태안군청 관련 부서에 문의하여 최신 정보를 확보하시는 것이 중요합니다.
법원 정보
서산지원 경매6계