나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3140 [1] 충청남도 당진시 읍내동 310-58 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "목화아파트" 남서측 옆 간선도로변에 위치하며, 주위
는 "시가지내 번화한 노선상가지대"로서, 상가지로서의 제반 입지여건은 양호한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단인 시내버스정류장이 소재하는
등 제반 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로는 왕복4차선 포장도로와 북서측으로는 왕복2차선 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구
역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층건으로(사용승인일 : 2005.12.05)
외벽 : 복층유리 및 드라이비트, 외장타일 마감
내벽 : 내장인테리어, 화강석, 타일, 벽지도배 등
바닥 : 타일, 화강석, 강화마루 등

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.
지하1층 : 보일러실 및 배전실 등
1층 : 점포(미용실) 및 목욕탕 안내실(매표실)
2층 : 일반목욕탕(남탕)
3층 : 일반목욕탕(여탕)
4층 : 찜질방(요가, 여자수면실)
5층 : 찜질방(한증막 등)
6층 : 체력단련장(헬스) 용도이나 현재 영업 중단 상태이며, 탐문에 의하면 4층 -6층은
현재 찜질방, 체력단련장으로 사용하지 않고 공실 상태인 것으로 조사되었음.

설비내역

급수설비, 급탕설비, 오배수처리설비, 난방설비, 수변전설비( 500KW ), 승강기설비,
소화설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 부합물이 소재하고 있으나 구조, 규모,
용도 등으로 보아 본건의 사용, 수익에 미치는 영향은 미미한 편임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 폐문부재 및 영업 중단상태로 내부확인이 불가능하여, 건물외관, 탐문
조사, 건축물대장 도면, 본건 감정평가전례 등을 참조하여 물건확인하였는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(창고, 옥탑 및 승상기 기계실, 기계실, 탱크보호사) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경3140 (1)

* 물건명: 고려빌딩 (근린생활시설)

* 소재지: 충청남도 당진시 읍내동 310-58 (신주소: 충청남도 당진시 계성3길 50)

* 용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 4,063,509,200원

* 토지면적: 595.00㎡ (약 180평)

* 건물면적: 1976.27㎡ (약 598평)

* 건물 제시외면적: 105.50㎡ (약 32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "목화아파트" 남서측 인접 간선도로변에 위치합니다.

* 주변은 시가지 내 번화한 노선상가 지대로, 상가지로서의 입지 여건이 양호한 지역입니다.

* 교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 남서측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획상 제2종 일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 채권자: 이OO (강제경매)

* 말소기준권리: 2023.04.28 접수, 국민은행 근저당권 (채권액: 1,198,800,000원)

* 총 등기부채권액: 1,393,800,000원

* 임차인 현황:

* 김유주: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원. 배당신고일자 2024.10.30, 대항력 없음.

* 유성순: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2022.01.25, 대항력 있음. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 시가지 내 번화한 노선상가 지대에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 인근에 "목화아파트"가 있어 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 건물은 지하 1층 보일러실/배전실, 1층 점포(미용실)/목욕탕 안내실, 2-3층 일반 목욕탕, 4-5층 찜질방, 6층 체력단련장 용도로 이용되었으나, 현재 4층-6층은 공실 상태로 영업이 중단된 것으로 조사되었습니다.

* 건물 외관, 탐문 조사, 건축물대장 도면 등을 참조하여 확인되었으며, 현장 조사 시 폐문부재 및 영업 중단 상태로 내부 확인이 불가능했습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 상업 지역 내 번화가에 위치하여 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화 물건으로 관련 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(유성순)이 존재하나, 보증금 0원으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 법적 대항력 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 일부 층(4-6층) 영업 중단 및 공실 상태로, 재활성화에 대한 고려가 필요합니다.

* 현장 확인 시 폐문부재 및 영업 중단 상태였으므로, 실제 내부 상태 파악이 제한적이었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 당진시 중심 상업 지구에 위치한 근린생활시설로, 상업 지역의 장점과 배후 아파트 단지의 수요를 동시에 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있습니다.

* 건물 자체는 목욕탕, 찜질방, 체력단련장 등의 복합 용도로 활용 가능성이 높으나, 현재 일부 층의 공실 및 영업 중단 상태는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 다수의 근저당권 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 없는 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상업 지역 내 입지로 장기적인 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 주변 시가지 개발 및 교통망 확충에 따른 수혜가 예상됩니다.

* 건물 리모델링 또는 업종 변경을 통해 공실률을 해소하고 수익성을 극대화할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 시세 분석, 낙찰가율, 명도 저항, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려해야 하므로 본 보고서에서 제시하기 어렵습니다.

* 본건은 인수해야 할 보증금이 0원인 임차인이 존재하며, 감정가 40.6억원을 기준으로 시장 상황을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.