나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59969 [1] 충청남도 태안군 원북면 이곡리 685 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 이곡리 소재 '이곡2리다목적회관' 남서측 근거리 및 원거리에 위치하며 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(3)~(6),(8)~(11) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 기호(7) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, '단독주택' 건부지로 이용중임. 기호(3) : 인접지대비 남측 하향의 부정형 토지로서, '주거나지' 상태임. 기호(4)~(6) : 인접지대비 남측 하향의 부정형 토지로서, '묵전' 상태임. 기호(7) : 인접지대비 평지의 세장형 토지로서, '답'으로 이용중임. 기호(8) : 인접지대비 남측 하향의 부정형 토지로서, 묵전 등(일부 건부지)로 이용중임. 기호(9) : 인접지대비 남동측 하향의 사다리형 토지로서, '묵전' 상태임. 기호(10) : 인접지대비 북측 하향의 부정형 토지로서, '묵전 등(일부 도로)'로 이용중임. 기호(11) : 인접지대비 서측 하향의 부정형 토지로서, '묵전' 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지이나, 본건 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황도로가 소재함. 기호(3)~(5),(6),(8),(9),(11) : 맹지임. 기호(7) : 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(10) : 맹지이나, 본건 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)~(5) : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임. 기호(6),(9),(11) : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 등임. 기호(7) : 농림지역 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 등임. 기호(8),(10) : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 벽돌 위 미장 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 목재창호 등임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임. (후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록(1) 제시외 건물(외양간 등), 제시외 구축물(태양광설비), 제시외 수목(감나무 등) 각 매각에 포함.
- 목록(4) 제시외 수목(감나무 등) 매각에 포함.
- 목록(8) 제시외 건물(차양 등), 제시외 수목(단풍나무 등) 각 매각에 포함.
- 목록(9) 제시외 건물(비닐하우스) 매각에 포함.
- 목록(4)(5)(6)(9)(10)(11) 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
- 목록(8) 농지취득자격증명 필요하고(미제출시 보증금 몰수), 이에 대해 원상복구를 한다는 조건하에 농지취득자격증명서 필요하다는 원북면장의 사실조회회신서가 제출되어 있음.
- 목록(3)(5) 부근 관정으로 보이는 시설 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경59969 (1)

소재지: 충청남도 태안군 원북면 이곡리 685

신주소: 충청남도 태안군 샛말길 100-12 (원북면 이곡리)

용도: 단독주택

감정가: 351,857,900원

토지면적: 6655.00㎡ (약 2013.1평)

토지지분: 6655㎡ (약 2013.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 137.10㎡ (약 41.5평)

건물지분: 137.1㎡ (약 41.5평)

건물 제시외면적: 175.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공OO

토지감정가: (명시되지 않음)

건물감정가: (명시되지 않음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 이곡리 소재 '이곡2리다목적회관' 남서측 근거리 및 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건(기호1)은 맹지이나, 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황도로가 소재합니다. 일부 토지(기호3, 5, 6, 8, 9, 11)는 맹지이며, 다른 일부 토지(기호7, 10)는 각각 남동측 및 북서측으로 약 4미터 및 2미터 내외의 도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 소유권이전, 증여 등의 변동이 있었으며, 2024년 10월 29일 대전지방법원 서산지원 2024타경59969호로 강제경매 개시결정 등기되었습니다. 현재까지 말소되지 않은 권리는 강제경매개시결정 등기뿐입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이에 대한 상세한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주변 상권은 발달하지 않은 전원 주거지역으로 판단됩니다. 인근 지역의 부동산 거래 정보에 따르면, 유사 면적의 토지나 단독주택 매물이 1억원 내외에서 3억원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 351,857,900원으로, 주변 시세와 비교했을 때 중간 정도 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보와 공개된 검색 결과를 종합적으로 검토하였으나, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본건 인근 지역은 농경지 및 주거지역으로 구성되어 있어, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 태안읍 등 인근 시가지의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교통

인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요

목록(4)(5)(6)(9)(10)(11) 토지는 농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 목록(8) 토지는 원상복구를 조건으로 농지취득자격증명서가 필요하다는 원북면장의 사실조회 회신서가 제출되어 있습니다.

* 맹지 포함

일부 토지(기호1, 3~6, 8, 9, 11)는 맹지로서, 해당 토지에 대한 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지 대부분이 계획관리지역으로, 가축 사육 제한 구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 등)으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지(기호7)는 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

* 제시외 물건 포함 및 제외

본건 매각에는 토지 및 건물 외 다수의 제시외 건물(외양간 등), 구축물(태양광설비), 수목(감나무 등), 비닐하우스 등이 포함됩니다. 다만, 목록(3)(5)에 해당하는 부근 관정으로 보이는 시설은 매각에서 제외됩니다.

* 법정지상권

권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '법정지상권'이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 원북면에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지를 보유하고 있으며, 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 일부 토지가 맹지이고 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 특히 법정지상권 성립 가능성이 있어 권리관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 제시외 물건들이 다수 포함되어 있어 현장 확인을 통해 정확한 인수 여부 및 가치를 파악해야 합니다. 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 등 지역 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 2013.1평에 달하는 넓은 토지는 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 전원생활 적합 지역: 조용하고 한적한 환경으로 전원생활이나 세컨하우스 용도로 적합합니다.

* 다양한 제시외 물건 포함: 태양광 설비, 수목 등 다양한 부속물이 매각에 포함되어 있어 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가 351,857,900원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 권리관계 및 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 법정지상권, 농지취득자격증명 관련 제약 조건 및 원상복구 조건 등을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준인 약 2억 4천 6백만원 ~ 3억 1천 6백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.