나이스옥션 법원경매 대구 2023타경3308 [1] 대구광역시 북구 대현동 480-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2023타경3308 [1] 대구광역시 북구 대현동 480-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경3308
• 주소: 대구광역시 북구 신천동로148길 14-4
• 용도: 단독주택

대구지방법원 경매3계 2023타경3308 | 소재지: 대구광역시 북구 신천동로148길 14-4 | 감정가: 1,251,018,160원 | 최저가: 612,999,000원 | 용도: 단독주택

1. 대구지방법원 2023타경3308 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2023타경3308 (1)

소재지: 대구광역시 북구 대현동 480-3

용도: 단독주택 (현황: 다가구주택 및 근린생활시설)

감정가: 1,251,018,160원

토지면적: 323.00㎡ (약 97.7평)

건물면적: 582.11㎡ (약 176.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일자: 2020.06.30

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 대현동에 위치하며, '경대교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 간선도로변의 상가지대와 후면의 단독, 주상용, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

일반 차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

토지는 세로장방형이며, 인근 지대와 등고 평탄한 상태입니다.

동측으로 약 4-5미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 부동산의 위치는 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역에 있으며, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설이 인접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

특이사항으로 1층의 공부상 용도는 '근린생활시설(사무소)'이나 실제로는 '다가구주택 1가구'로 이용 중입니다.

임차인으로 조율래, 한지섭, 최준환 씨가 있으며, 전세사기 피해자 결정 통지서를 제출한 임차인이 존재합니다.

임차인 중 전세사기 피해자가 있으므로, 전세사기 특별법에 따른 우선매수청구권이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 중요한 고려사항이 됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 간선도로변 상가지대와 주택지대가 혼합된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어, 주거 기능과 함께 소규모 상업 시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.

인근에 대학교(경대교 인근)가 있어 배후수요 확보에 유리한 측면도 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 2020년 6월 30일에 사용 승인되었습니다.

건물 구성은 1층: 계단실 및 주택(1가구), 2층: 주택(6가구), 3층: 주택(6가구), 4층: 주택(2가구)로 총 15가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. (1층 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이 존재)

급배수, 위생, 도시가스 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 대리석 마감, 내벽은 타일 및 벽지, 바닥은 타일, 천정은 지 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시 2중 창호입니다.

발코니 부분은 평가 목적 등을 고려하여 건물 가치에 감안 평가되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1층 용도 불일치: 공부상 근린생활시설(사무소)이나 실제 주택으로 이용 중인 점은 추후 건축물대장 관련 민원 또는 이행강제금 부과 등의 소지가 있습니다.

임차인 관련 이슈: 전세사기 피해자 결정 통지서를 제출한 임차인이 존재하여, 전세사기 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 이 경우 낙찰받은 금액 이상으로 다른 사람이 우선 매수할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

명도 관련: 임차인들의 현황 및 대항력 유무에 따라 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다. 특히 전세사기 피해 임차인과의 협의가 중요합니다.

건축 규제: 제2종일반주거지역(12층 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 규제를 받습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 역세권 인근(경대교 인근)에 위치하며, 비교적 신축(2020년 준공) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다. 다만, 1층의 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 전세사기 피해 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 법적 이슈를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 투자 성공의 관건이 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년에 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 수리가 많이 필요하지 않을 수 있습니다.

입지: 대학교 인근 및 상업/주거 혼합 지역으로, 주택으로서의 수요와 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 계획을 세우기 용이합니다.

가격 메리트: 권리 관계의 복잡성 및 잠재적 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 명확한 분석 후 결정되어야 함)

잠재적 활용: 다가구주택으로서의 임대 수익 외에도, 1층 근린생활시설 용도 변경 가능성 또는 다른 사업적 활용 방안 모색을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 건축 규제 확인 필요)

법원 정보

대구지방법원 경매3계