나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51401 [2] 충청남도 당진시 송악읍 전대리 523-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51401 [2] 충청남도 당진시 송악읍 전대리 523-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경51401
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 전대리 523-1
• 용도: 전

서산지원 경매6계 2025타경51401 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 전대리 523-1 | 감정가: 161,622,000원 | 최저가: 79,195,000원 | 용도: 전

1. 서산지원 2025타경51401 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51401 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 전대리 523-1

용도: 전 (현황: 답 2필지, 전 1필지)

감정가: 161,622,000원

토지면적: 1107.00㎡ (약 335평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전면 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재, 전대2리 마을회관 서측 및 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통 환경으로는 남서측 인근으로 신평로(지방도622호선)가 통과하고 있으며, 남서측 및 북측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

도로 접근성은 다음과 같습니다.

일련번호 1번 토지는 남측의 아스콘 포장 도로를 이용합니다.

일련번호 2번과 3번 토지는 지적도상 도로(전대리 813-1)에 접하나 현황 도로가 개설되어 있지 않습니다. 특히 3번 토지는 동측으로 인접 사유지와 연계된 현황 비포장 농로를 통해 접근이 가능합니다. 다만, 사유지 통행으로 인한 법률 관계는 별도 확인이 필요하며, 통행 제한 가능성이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 보OOOOOOO입니다.

경매 절차상 매각으로 인해 소멸 기준 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 명확한 권리 분석 및 추가 소멸 예정 권리 파악을 위해서는 별도의 정밀 분석이 필요합니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 발급입니다. 해당 물건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 낙찰이 불허되거나 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 사전에 본인 또는 대리인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 토지 현황 및 이용 상태

총 토지 면적은 1107.00㎡ (약 335평)입니다.

지목과 현황이 상이한 부분이 있습니다. 공부상 지목은 일련번호 1번이 '전'(밭), 2번이 '대'(대지), 3번이 '전'(밭)입니다. 하지만 현황으로는 일련번호 1번과 2번 토지는 '답'(논)으로 이용 중이며, 일련번호 3번 토지는 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

토지의 형태는 전반적으로 부정형이며, 일련번호 1, 2번 토지는 경계 구분 없이 답으로 이용 중이고, 3번 토지는 밭으로 이용 중이며 동측 일부는 현황 농로로 이용되고 있습니다. 제시 외 물건은 없습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 소재한 당진시 송악읍 전대리 일대는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전원적인 생활 환경을 특징으로 합니다. 따라서 주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집되어 있지는 않을 것으로 예상됩니다.

주요 도로인 신평로와 인접해 있어 당진 시내 및 인근 산업단지 등으로의 접근성은 확보되어 있습니다. 시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 생활 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보입니다.

주변에 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 전반적으로 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

- 용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역 (2024-08-19 지정, 송악10 일반형). 계획관리지역은 비교적 개발이 자유롭고 다양한 건축 행위가 가능한 지역으로, 도시 지역으로의 편입이 예상되거나 체계적인 관리가 필요한 지역에 지정됩니다.

- 도로: 대로2류(폭 30m~35m) 구역에 접합. 이는 향후 지역 개발 계획에 따라 도로 편입 또는 관련 개발 행위에 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

- 가축사육제한구역: 일부 제한 (모든 축종 제한). 당진시에서는 주거 밀집 지역 등을 가축사육 제한 구역으로 지정하여 환경 오염 방지 및 주민 생활 환경 보호를 위한 조례를 시행하고 있습니다. 따라서 축산업 영위 시에는 해당 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 발급이 불가능할 경우 낙찰 무효 및 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재합니다.

* 현황 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 도로에 접해있으나 현황 도로가 개설되지 않았고, 사유지를 경유해야 하는 경우 통행권 확보 및 관련 법적 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 이용 시 공부와의 차이로 인한 행정적 제약이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획의 영향: 계획관리지역 및 대로2류 구역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 높이지만, 반대로 개발 계획에 따른 토지 이용의 제한이나 토지 수용 등 예상치 못한 변수가 발생할 수도 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 토지를 점유하거나 경작하는 관계가 있는지 확인이 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍의 계획관리지역 내 농지로서, 1107.00㎡ (약 335평)의 토지를 전면 매각하는 건입니다. 감정가는 161,622,000원으로, 토지 자체의 가치와 향후 개발 가능성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 관점은 농지취득자격증명 발급 가능 여부이며, 이 부분이 해결되지 않으면 투자가 불가능합니다. 또한, 일부 필지의 도로 접근성 문제가 명확히 해결되지 않은 상태이므로, 현장 답사를 통해 상세한 도로 상황과 주변 토지 이용 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

주변이 농경지와 주택 위주로 형성되어 있어 조용한 환경을 제공하지만, 편의 시설 접근성은 차량이 필요할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 합리적 감정가: 토지 면적 대비 감정가는 경쟁력 있는 수준으로, 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 활용 및 개발에 있어 유리한 용도지역에 해당하며, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 농업적 활용: 농지로서 직접적인 활용을 고려하는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 필수)

* (주의) 농지취득 자격이 있는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 투기 목적보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계