나이스옥션 법원경매 대구 2024타경8850 [1] 대구광역시 남구 대명동 2014-186 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2024.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 영선시장 남측에 위치하며 부근은 단독 및 다세대
주택과 주상복합건물 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 간선도로 등과 인근하여 제반교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 등고평탄하며 오피스텔 등의 부지로 이용됨.

인접 도로상태

북측으로 폭약 5-6미터의 도로와 접하며 동측 및 서측으로 막다른 도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 방화지구(2003-08-07), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건으로서
-외벽: 외장석재 및 몰탈위페인트, 강화유리 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시 및 강화유리 창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설 및 계단실
2-4층: 오피스텔
5층: 단독주택구조임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 건물은 폐문 등으로 관련공부 등을 참작하여 동류형건물의 일반적 표준적 구조를
기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 임차인 중 전세사기피해자 있으므로 전세사기특별법에 의한 우선매수청구권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경8850 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 2014-186

건물 용도: 오피스텔

1.2. 물건 현황

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉덕2동새마을금고

1.3. 토지 정보

토지 면적: 195.00㎡ (약 59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 593.97㎡ (약 180평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물

1층: 근린생활시설 및 계단실

2-4층: 오피스텔

5층: 단독주택

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,554,224,100원

매각 조건: 일괄매각. 임차인 중 전세사기 피해자 존재 가능성으로, 전세사기특별법에 따른 우선매수청구권이 있을 수 있어 주의 요망.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 영선시장 남측에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대 주택과 주상복합건물 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 전반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북측으로 폭 약 5-6미터의 도로와 접하고 있으며, 동측 및 서측으로는 막다른 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 방화지구(2003-08-07), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 주식회사 막스로 등재되어 있습니다. 현재 말소기준권리인 봉덕2동새마을금고의 근저당권(2021-05-12) 외에 임의경매 개시결정(2024-09-06) 및 남구의 압류(2024-10-24)가 등기되어 있습니다.

건물 등기부상 소유권보존은 주식회사 막스이며, 건물에 설정된 근저당권(2022-03-08, 봉덕2동새마을금고)이 말소기준권리입니다. 또한, 다수의 주택임차권 및 전세권설정 등기가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상의 2021년 5월 12일자 봉덕2동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리 외에는 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, '주의사항'에 언급된 전세사기 특별법에 따른 우선매수청구권 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리 분석

본건에는 총 12명의 임차인이 등록되어 있으며, 이들의 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 원칙적으로는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-03-17, 배당 2024-11-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2023-04-10, 배당 2024-11-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 165,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-14, 배당 2024-11-07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-06-02, 배당 2024-06-27, 대항력 없음.

* 석 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-13, 배당 2024-11-26, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-03-14, 배당 2024-11-18, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-03-07, 확정 2024-03-23, 배당 2024-11-12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-15, 확정 2022-03-17, 배당 2024-03-15, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-01-29, 배당 2024-10-29, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-03-16, 배당 2024-11-19, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-05-26, 배당 2024-11-07, 대항력 없음.

그러나 '주의사항'에 명시된 '임차인 중 전세사기 피해자 있으므로 전세사기특별법에 의한 우선매수청구권 있음' 문구는 매우 중요한 위험 요소입니다. 개별 임차인의 대항력 여부와 관계없이, 전세사기 피해자로 인정될 경우 우선매수청구권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 무효 또는 추가적인 법적 절차로 이어질 수 있습니다. 따라서 해당 이슈에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대구광역시 남구 대명동은 전통시장(영선시장) 인근으로 지역 상권이 발달한 곳입니다. 주변에 다세대주택과 주상복합건물이 밀집하여 주거 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

4.2. 임대/수익률 분석

(본 분석을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률 등 구체적인 시장 데이터 조사가 필요합니다.)

일반적으로 이 지역은 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 오피스텔의 경우, 역세권이나 대학가 등 특정 입지에서 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. 본건은 오피스텔 외에 근린생활시설, 단독주택 용도로도 활용 가능하여 다양한 수익 창출 모델을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영선시장 등 전통시장 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

(본 분석을 위해서는 주변 초, 중, 고등학교 및 대학교 분포 등 상세 교육 시설 정보 조사가 필요합니다.)

일반적으로 도시 지역은 다양한 교육 시설이 잘 갖춰져 있는 편입니다.

5.3. 기타

(혐오시설 관련 조사)

현재 파악된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 점검하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

'전세사기 피해자' 관련 주의사항으로 인한 우선매수청구권 행사 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 예상치 못한 법적 분쟁이나 낙찰 무효 가능성으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공실/수익률 변동 리스크

지역 내 유사 오피스텔 공급량, 지역 경기 변동, 금리 변동 등에 따라 임대 수익률이 변동하거나 공실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규/규제 리스크

전세사기특별법 등 관련 법규의 해석 및 적용에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 조건

대구 남구 대명동의 영선시장 인근이라는 장점을 바탕으로, 지역 내 고정적인 수요층 확보가 가능합니다.

7.2. 건물 활용도

오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등 다용도 복합 건물로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 모델을 구상할 수 있습니다.

7.3. 권리관계 명확성 (일부 예외)

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 대부분이 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도 자체는 비교적 수월할 것으로 보입니다. 다만, 전세사기 관련 특이사항은 별도 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 5층 오피스텔 복합 건물로, 감정가는 15억 5천만 원입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물은 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성되어 있어 활용도가 높습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인들도 대항력이 없는 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

그러나 '전세사기 피해자' 존재 가능성과 이에 따른 우선매수청구권 행사 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 철저한 법률적 검토와 사전 조사가 반드시 선행되어야 하며, 이로 인한 낙찰 무효 또는 추가 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,554,224,100원입니다.

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 오피스텔 및 상가 등의 실거래가, 임대 수익률, 공실률, 해당 지역 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

특히, '전세사기 피해자' 관련 특별법 적용 가능성이라는 매우 중대한 리스크가 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여 입찰에 참여하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 85%를 적용하면 약 1,321,090,000원 (13억 2천1백9십만 원) 정도가 예상 입찰가가 될 수 있습니다.

하지만 이는 일반적인 시장 상황과 위험 요소를 반영한 추정치이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 우선매수청구권 행사 여부, 시장 상황 변화, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다. 따라서, 최종 입찰 결정은 반드시 현장 답사, 등기부 및 관련 법률 전문가의 조언을 종합적으로 고려하여 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.