나이스옥션 법원경매 대구 2024타경128693 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 239-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일
대는 다가구주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10M 내외 및 서측으로 폭 약 8M 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_
전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로
벽 체: 화강석 및 외장석재 붙임, 드라이비트 등
내 벽: 벽지 및 타일, 실내인테리어 등 마감
바 닥: 장판지 및 타일 마감 등
창 호: 샷시창호입니다.

이용상태

가): 1층: 근린생활시설, 계단실
2-4층: 다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2024타경128693 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 239-18

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 489.20㎡ (약 147.96평)

건물면적: 756.46㎡ (약 228.78평)

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 일괄매각, 재매각.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

감정가: 1,188,928,400원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다가구주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 토지는 남측으로 폭 약 10M 내외, 서측으로 폭 약 8M 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 05월 28일자 중앙새마을금고 근저당권 (을1)

채권자: 본 건의 경매 신청 채권자는 중앙새마을금고입니다.

등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 14억원 (토지 6.5억원, 건물 7.5억원)으로 확인됩니다. 다만, 현재 경매 신청 채권자의 채권액은 440,453,990원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 조사된 내용에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 경매로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 구본열: 보증금 30,000,000원, 차임 70,000원, 전입/확정 2017.12.29, 배당신고 2024.11.08, 대항력 없음.

* 권용진: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023.07.18, 배당신고 2025.02.11, 대항력 없음.

* 권재구: 보증금 15,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2014.10.06, 배당신고 2025.02.17, 대항력 없음.

* 김동직: 보증금 2,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2023.04.03, 배당신고 2025.02.19, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김연희): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.06.03, 확정 2019.05.20, 배당신고 2025.02.17, 대항력 없음.

* 김훈: 보증금 3,750,000원, 차임 0원, 전입 2016.08.23, 확정 2019.06.05, 배당신고 2025.02.12, 대항력 없음.

* 성승윤: 보증금 16,000,000원, 차임 80,000원, 전입/확정 2024.12.23, 배당신고 2025.02.25, 대항력 없음.

* 유가영: 보증금 15,000,000원, 차임 180,000원, 전입/확정 2018.11.14, 배당신고 2025.02.20, 대항력 없음.

* 이동규: 보증금 15,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2024.12.05, 배당신고 2025.02.24, 대항력 없음.

* 전정희: 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2019.04.12, 확정 2019.04.15, 배당신고 2025.02.05, 대항력 없음.

* 최미진: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2017.10.12, 확정 2017.10.16, 배당신고 2025.01.21, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(하경규): 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2018.05.29, 확정 2018.04.27, 배당신고 2025.02.17, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

주변 지역은 다양한 근린생활시설과 주거용 건물(다가구주택)이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 공존합니다. 교육시설(장곡초등학교)이 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 시세 동향

제공된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보 분석 결과, 2002-2003년식 건물 기준으로 전용면적 약 76~84㎡(약 23~25평)의 경우 4.6억 원에서 4.9억 원 수준의 거래가 이루어졌습니다. (유림빌라트(나동)의 9.2억 원 거래는 outlier로 판단됩니다).

본 물건은 근린주택으로 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구주택으로 구성된 복합 용도 건물입니다. 전체 연면적 756.46㎡ (약 228평)에 대한 감정가는 11.89억 원입니다. 이는 주변 주거용 부동산의 단위 면적당 시세보다 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 상가 공간의 가치, 건물 전체의 규모 및 용도 복합성을 반영한 것으로 해석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

장곡초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 공원

주변 일대에 근린생활시설과 공원이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되었으나, 현재 경매를 신청한 채권자에 의해 정리될 예정입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

모든 임차인이 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 일부 임차인의 배당 신고일이 미래 시점(2025년)으로 설정되어 있어, 명도 시점 및 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 주변 시설

현 시점에서의 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이나 기피시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 주변 개발 계획이나 시설 입주 여부는 변동될 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장곡초등학교 인근에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-4층 다가구 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 접근성 좋은 도로를 접하고 있으며, 주변 지역의 개발 및 편의시설 확충 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다. 재매각 물건이라는 점과 다수의 임차인이 존재하지만 대항력이 없다는 점은 인수 부담을 줄여주는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 1층 상가 및 상층부 주택을 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 우수한 입지: 초등학교 인근, 교통 편리, 생활 편의시설 근접.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 간소화 예상.

* 높은 활용 가치: 상가 및 다가구 주택으로의 개조 또는 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,188,928,400원 (약 11.89억 원)

본 물건은 재매각 대상이며, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 그러나 복합 용도의 특성과 입지 조건을 감안할 때, 투자 가치가 충분합니다.

예상 입찰가 범위: 1,050,000,000원 ~ 1,150,000,000원 (약 10.5억 원 ~ 11.5억 원)

본 입찰가 산정은 감정가와 주변 시세, 그리고 본 물건의 특성을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시 법원의 최저 매각 가격 및 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.