나이스옥션 법원경매 영동 2025타경72 [3] 충청북도 옥천군 청성면 능월리 163-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 ""두릉경로당"" 인근에 산재하여 위치하며,
본건 주위는 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시
제반 대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사 토지로 묵전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형 완경사 토지로 과수원으로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 완경사 토지로 묵전, 분묘로 이용 중임.
기호 4 : 부정형 완경사 토지로 전기타로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2, 3 : 지적도상 맹지임.
기호 4 : 지적도상 맹지로 동측으로 비포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3:
생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.


기호 4:
보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 기호 2는 과수원으로 이용 중으로, 지상의 과수목, 지지대 및 관수시설은
제시외물건으로 평가하였으며, 과수목 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은
""토지감정평가명세표""에 기재하였으니 경매 진행에 참고바람.
2)본건 기호 3 지상에 후첨 사진과 같이 분묘가 소재하나 평가목적을 고려하여 나지
상정 평가하였으며, 분묘 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가
명세표""에 기재하였으니 경매진행시 참고바람.
3)본건 기호 4 지상에 후첨 사진과 같이 관리상태 등을 고려시 경제적 가치가 없는
유실수 및 묘목이 소재하며, 유실수는 토지에 포함하여 평가하였으며, 묘목은 이식
및 이전이 수월하여 평가에서 제외하였음.
4)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건
토지 상에 소재하는 자생활수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

분묘소재로 인해 제한받는 가격임.
농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 163-3에 소재한 토지입니다. 사건번호는 영동지원 2025타경72 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 토지 면적은 1,484.00㎡ (약 449.01평)이며, 감정가는 29,680,000원입니다. 본건은 건물 없이 토지만 매각 대상이며, 용도는 전(농지)입니다. 채권자는 청산농업협동조합으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 "두릉경로당" 인근에 위치하며, 주변은 과수원, 농경지, 임야 등이 산재해 있는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상 기호 1, 2, 3 토지는 맹지이며, 기호 4 토지는 맹지이나 동측으로 비포장 농로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3 토지는 생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

기호 4 토지는 보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

2.5. 현황 이용 상태

본건 토지는 다음과 같이 이용 및 관리되고 있습니다.

* 기호 1: 부정형 완경사 토지로 묵전으로 이용 중입니다.

* 기호 2: 부정형 완경사 토지로 과수원으로 이용 중이며, 지상 과수목, 지지대, 관수시설은 제시외로 평가되었습니다.

* 기호 3: 부정형 완경사 토지로 묵전 및 분묘로 이용 중입니다.

* 기호 4: 부정형 완경사 토지로 기타(유실수, 묘목 등)로 이용 중입니다. 유실수는 토지에 포함 평가되었으며, 묘목은 평가에서 제외되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지의 소유권은 최철환에서 최선필(협의분할에 의한 상속)로 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당권(청산농업협동조합, 2003-01-02 접수, 50,000,000원) 외에 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 등기되었으나, 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 70,091,721원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

본건은 농경지, 과수원, 임야 등 농업 생산 활동을 위한 토지가 주를 이루고 있어, 별도의 상업 기능이나 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 두릉경로당이 위치하고 있으나, 전반적인 생활 편의시설 및 대중교통 접근성은 다소 열세한 편입니다. 차량을 이용한 기본적인 생활권 확보가 필요해 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

본건은 농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 분묘 소재

본건 토지(기호 3) 지상에 분묘가 소재하고 있어, 매각 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 토지 이용 시 분묘 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 경계 불분명 및 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지 이용을 위해서는 별도의 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 맹지 (일부)

기호 1, 2, 3 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 활용 및 건축 시 도로 확보에 대한 검토가 필요합니다.

6.5. 토지이용 제한

생산관리지역, 보전관리지역 및 각종 제한지역(가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립제한)에 속해 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.6. 현황 이용 주체 및 관리 문제

본건 토지는 묵전, 과수원, 분묘 등으로 이용 중이므로, 인수 시 기존 이용 주체와의 협의 또는 명도 과정이 필요할 수 있습니다. 특히 과수목 및 분묘 등 현황 그대로를 인수할 경우, 가격 산정에 영향을 미칩니다.

6.7. 혐오시설 존재 가능성

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없었습니다. 그러나 광범위한 지역 개발이나 숨겨진 시설에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 청성면의 농경지로서, 감정가는 29,680,000원입니다. 농지취득자격증명, 분묘 소재, 맹지, 경계 불분명 등 여러 제약 조건이 존재하여 가격 하락 요인으로 작용하고 있습니다. 대중교통이 열세하나 차량 접근은 가능하며, 관리지역으로 지정되어 있어 토지 이용 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

분묘, 맹지, 농지라는 조건으로 인해 일반적인 토지보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 농지 활용 가능성

농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 농업 생산 활동을 위한 토지로 활용 가치가 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

주변 지역의 개발 계획이나 도로 개선 등이 이루어질 경우, 토지의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(29,680,000원)를 기준으로, 농지취득자격증명 발급 가능성, 분묘 처리 비용, 측량 비용, 맹지 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.