나이스옥션 법원경매 영동 2025타경72 [2] 충청북도 옥천군 청성면 능월리 163-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 ""두릉경로당"" 인근에 산재하여 위치하며,
본건 주위는 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시
제반 대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사 토지로 묵전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형 완경사 토지로 과수원으로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 완경사 토지로 묵전, 분묘로 이용 중임.
기호 4 : 부정형 완경사 토지로 전기타로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2, 3 : 지적도상 맹지임.
기호 4 : 지적도상 맹지로 동측으로 비포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3:
생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.


기호 4:
보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 기호 2는 과수원으로 이용 중으로, 지상의 과수목, 지지대 및 관수시설은
제시외물건으로 평가하였으며, 과수목 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은
""토지감정평가명세표""에 기재하였으니 경매 진행에 참고바람.
2)본건 기호 3 지상에 후첨 사진과 같이 분묘가 소재하나 평가목적을 고려하여 나지
상정 평가하였으며, 분묘 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가
명세표""에 기재하였으니 경매진행시 참고바람.
3)본건 기호 4 지상에 후첨 사진과 같이 관리상태 등을 고려시 경제적 가치가 없는
유실수 및 묘목이 소재하며, 유실수는 토지에 포함하여 평가하였으며, 묘목은 이식
및 이전이 수월하여 평가에서 제외하였음.
4)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건
토지 상에 소재하는 자생활수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

제시외 수목 포함.
농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 영동지원 2025타경72 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청산농업협동조합

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 옥천군 청성면 능월리 163-2

토지면적: 526.00㎡ (약 159평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 13,598,000원

매각대상: 토지매각

1.4. 용도 및 이용 현황

용도: 전 (농지)

이용 현황: 본건 토지는 기호별로 부정형 완경사지로, 묵전, 과수원, 분묘, 기타(전기타) 용도로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 "두릉경로당" 인근에 산재하여 위치하고 있으며, 주위는 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재된 농림지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 평가됩니다. 제반 대중 교통 상황은 열세합니다.

2.3. 도로 상황

기호 1, 2, 3 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다.

기호 4 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 비포장 농로에 접하고 있어 일부 차량 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1, 2, 3 토지는 생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 속합니다.

기호 4 토지는 보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 육경수에서 최선필로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 12월 11일 접수된 청산농업협동조합의 근저당권(50,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류(청산농업협동조합, 20,091,721원) 및 본건 임의경매개시결정(청산농업협동조합, 21,756,252원) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 70,091,721원입니다.

3.2. 말소기준권리

2017년 12월 11일 접수된 근저당권 (청산농업협동조합).

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수되는 임차인이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 전원 지역의 농지로서, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 형성되어 있지 않아 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주로 농업 활동 또는 전원생활을 위한 목적의 수요에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농림지역에 위치하며, 주변 편의시설이 부족할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 읍면 소재지 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 농지이므로, 입찰 시 관할 시군구청에서 발급받은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 입찰 전 발급 가능 여부를 관할 관청에 확인하시기 바랍니다.

6.2. 분묘기지권

토지 일부(기호 3)에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부 및 분묘와의 관계를 신중하게 검토해야 합니다. 감정가 산정 시 나지 상태를 전제로 하였으나, 분묘 존재로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 경계 불분명

토지 인접지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 수목 및 기타 지상물

본건 토지 상에는 제시외 수목(기호 2 과수목, 기호 4 유실수 및 묘목)이 소재합니다. 기호 2의 과수목, 지지대, 관수시설은 제시외 물건으로 평가되었으며, 기호 4의 유실수는 토지에 포함 평가되었고 묘목은 평가에서 제외되었습니다. 제시외 수목은 토지 이용을 제한하는 요소가 될 수 있으므로 이에 대한 처리를 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 있는지 확인하기 위해 현장 방문 및 관련 정보를 추가로 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군의 전원 지역에 위치한 농지 매각 건입니다. 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다. 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권, 경계 불분명, 제시외 수목 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 토지이용계획상 생산/보전관리지역으로 묶여 있어 개발 행위에 제한이 있으므로, 농업 활동 또는 전원생활 목적의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 활동 또는 전원생활을 위한 실수요자에게 적합한 토지입니다.

* 다수의 필지로 구분되어 있어, 용도에 따라 개별 또는 통합 활용 가능성이 있습니다.

* 현지 시세 및 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,598,000원입니다. 인수되는 보증금이나 채무는 없습니다.

감정가를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 비용, 측량 비용, 분묘 이장/관리 비용, 제시외 수목 처리 비용 등 예상되는 부대 비용과 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 입찰가는 관련 법원 경매 정보, 주변 부동산 시세, 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 본 리포트에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.