나이스옥션 법원경매 영동 2025타경72 [4] 충청북도 옥천군 청성면 능월리 340 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 ""두릉경로당"" 인근에 산재하여 위치하며,
본건 주위는 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시
제반 대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사 토지로 묵전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형 완경사 토지로 과수원으로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 완경사 토지로 묵전, 분묘로 이용 중임.
기호 4 : 부정형 완경사 토지로 전기타로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2, 3 : 지적도상 맹지임.
기호 4 : 지적도상 맹지로 동측으로 비포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3:
생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.


기호 4:
보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 기호 2는 과수원으로 이용 중으로, 지상의 과수목, 지지대 및 관수시설은
제시외물건으로 평가하였으며, 과수목 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은
""토지감정평가명세표""에 기재하였으니 경매 진행에 참고바람.
2)본건 기호 3 지상에 후첨 사진과 같이 분묘가 소재하나 평가목적을 고려하여 나지
상정 평가하였으며, 분묘 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가
명세표""에 기재하였으니 경매진행시 참고바람.
3)본건 기호 4 지상에 후첨 사진과 같이 관리상태 등을 고려시 경제적 가치가 없는
유실수 및 묘목이 소재하며, 유실수는 토지에 포함하여 평가하였으며, 묘목은 이식
및 이전이 수월하여 평가에서 제외하였음.
4)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건
토지 상에 소재하는 자생활수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경72 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 청성면 능월리 340

용도: 전 (밭)

토지면적: 2032.00㎡ (약 614.68 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 50,800,000 원

1.3. 토지 상세내역

토지면적: 2032.00㎡ (약 614.68 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지감정요항표 요약

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 '두릉경로당' 인근에 산재하여 위치하며, 주위는 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

차량 접근은 가능하나 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려 시 대중교통 상황은 열세함.

토지 이용 현황은 기호 1, 3은 묵전, 기호 2는 과수원, 기호 4는 기타로 이용 중이며, 대부분 부정형 완경사 토지임.

지적도상 맹지이나, 기호 4는 동측으로 비포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태는 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당함.

1.5. 기타사항

제시외 물건 없음. 공부와의 차이 없음.

기호 2의 과수목, 지지대, 관수시설은 제시외 물건으로 평가되었으며, 토지 이용에 제한을 줄 수 있음.

기호 3 지상에 분묘가 소재하나 평가 목적상 나지 상정 평가되었으며, 분묘 존재로 토지 이용이 제한될 수 있음.

기호 4 지상에 경제적 가치가 없는 유실수 및 묘목이 소재하며, 유실수는 토지에 포함 평가, 묘목은 제외 평가되었음.

토지 상 자생 수목은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함 평가되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 '두릉경로당' 인근에 위치하고 있으며, 주변은 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역임.

2.2. 교통 환경

차량 접근은 가능하나, 인근 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 지역 특성

본건이 위치한 옥천군 청성면 지역은 자연휴양림, 캠핑장 등 자연 친화적인 시설이 다수 위치하여 관광 및 레저 활동이 가능한 지역임.

한편, 옥천군 일부 지역(청산면, 안내면, 청성면 등)은 대청호 관련 규제 지역에서 제외되어 일부 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 입주 논란이 있었던 사례가 있음. 다만, 본건의 구체적인 입지에서 이러한 혐오시설과의 인접 여부는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2003-06-20 접수된 청산농업협동조합 근저당권 (권리금액: 50,000,000원)

등기부채권 총액: 70,091,721원 (근저당 50,000,000원 + 가압류 20,091,721원)

소유권 이전: 최철환 (1969-04-01), 최선필 (2003-01-02, 협의분할에 의한 상속)

말소 예정 권리: 근저당권(을2), 가압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6) 등

본 경매로 인하여 위 권리들은 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 현재 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 농경지, 과수원, 임야 등이 분포하는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됨.

인근 '두릉경로당'은 지역 주민을 위한 복지 시설로 보임.

옥천군 전체적으로는 장령산 자연휴양림, 금강 등의 관광 자원을 활용한 숙박 시설 및 캠핑장이 분포하고 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮아 보임.

4.2. 잠재적 상업 가치

농업적 토지로서의 잠재적 가치는 있으나, 주변 여건상 일반적인 상업적 개발 가능성은 낮을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 인근에 대형 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됨.

가장 가까운 편의 시설이나 관공서, 의료 시설 등은 옥천군 읍내 또는 인근 면 소재지로 이동해야 할 것으로 보임.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 부족하나, 도보 통학이 가능한 거리에 위치하지는 않을 것으로 보임.

의료 시설 역시 옥천군 읍내나 가까운 면 소재지에 위치할 것으로 예상됨.

5.3. 주거 환경

주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경임.

일부 지역에서는 귀농·귀촌 인구가 증가하는 추세가 있으나, 전반적인 인구 감소 및 고령화는 농촌 지역의 일반적인 특징임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 낙찰 후 관할 관청에 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

관할 관청(옥천군청)에 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 필수적임.

6.2. 경계 불분명 및 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 경계를 확인하기 위해 별도의 측량이 필요함. 측량 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 분묘기지권 존재

본건 토지(기호 3) 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 수 있음. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 초래할 수 있으며, 감정가 산정 시 나지로 가정하였으나 실제 이용 시 가치 하락 요인이 될 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

기호 2의 과수원 토지는 과수목, 지지대, 관수시설 등으로 인해 이용에 제약이 따를 수 있음.

기호 4의 토지는 유실수 등이 존재하며, 일부는 토지에 포함 평가되었음.

토지이용계획상 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제한이 따름.

6.5. 혐오시설 관련 가능성 (간접적)

검색 결과 옥천군 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입주 관련 논란이 있었음. 본건이 이러한 시설과 인접해 있는지 직접적인 확인은 되지 않으나, 입찰 전 주변 지역 개발 계획 및 시설 현황을 면밀히 파악할 필요가 있음.

6.6. 대중교통 열세

차량 없이는 대중교통 이용이 불편할 수 있어, 이동에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 청성면에 위치한 농취증이 필요한 전(밭) 토지임. 감정가는 50,800,000원이며, 토지면적은 2,032㎡임. 주변은 농경지, 과수원, 임야 등으로 이루어진 농촌 지역으로, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 열세함.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

그러나, 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가함. 또한, 토지 경계가 불분명하여 측량이 필요하고, 분묘기지권이 존재하는 점, 일부 과수목 및 수목이 식재되어 있는 점 등은 토지 이용 및 가치에 잠재적인 제약을 줄 수 있는 요인임. 토지이용계획상으로도 각종 제한 지역에 해당함.

따라서, 본건은 농업적 목적 또는 농촌 생활을 위한 토지로 고려할 수 있으나, 농취증 발급 가능 여부, 측량 비용, 분묘 처리 문제 등을 사전에 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 농업 진흥 지역 또는 주말 농장, 전원생활 부지로서의 활용 가능성.

* 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함 (말소기준권리 하).

* 상대적으로 낮은 감정가로 취득하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음 (투기 목적보다는 실거주/경영 목적에 적합).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 50,800,000원을 기준으로, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려할 부담은 없습니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용.

* 경계 불분명으로 인한 측량 비용 (약 100만원 ~ 300만원 예상).

* 분묘기지권 존재로 인한 잠재적 가치 하락 또는 별도 협의 비용 발생 가능성.

* 토지 이용 계획상 제한 사항 및 주변 토지 이용 현황.

상기 고려사항을 종합적으로 감안할 때, 본건의 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정될 것으로 보이며, 정확한 입찰가는 입찰자의 자금 계획, 농지 활용 계획, 위험 부담 감수 수준 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재로서는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 참고 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 유동적이며 추가적인 현장 조사 및 법률, 세무 전문가와의 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.

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