나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1318 [1] 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 273-4 필로스힐 101동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 소재 "한국전력공사 청양지사" 서측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 아파트 내 제8층 제805호로서,
(사용승인일: 2014.11.27)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택, 원룸형(거실겸침실,주방,욕실,현관 등))로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, "공동주택(아파트) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도시계획구역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경1318 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 청양필로스관리단 (제공된 정보: 청OOOOOOO)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 273-4 필로스힐 101동 8층805호

용도: 아파트 (도시형생활주택, 원룸형)

층수: 8층 / 9층

사용승인일: 2014년 11월 27일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물구조 상세:

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.31㎡ (약 6.14평)

토지지분: 20.3066㎡ (약 6.14평)

건물면적 (전용면적): 20.74㎡ (약 6.27평)

건물지분: 20.7444㎡ (약 6.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았으며, 전용면적 외 공용 면적을 포함합니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 소재 "한국전력공사 청양지사" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 부정형의 평지로, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 도로 이용에 문제는 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 삼주종합건설

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025년 02월 11일

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (제공된 정보에 따름)

* 임차인: 양창석

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 10월 01일

확정일자: 2015년 10월 01일

배당신고일자: (제공되지 않음)

대항력: 없음

권리분석: (제공되지 않음)

3.3. 등기부 현황 (집합건물)

접수일자 2014-12-03: 소유권보존 (주식회사한누리케이앤씨)

접수일자 2014-12-11: 근저당권 (청양신용협동조합, 743,000,000원)

접수일자 2016-11-11: 가압류 (김상환, 43,200,000원)

접수일자 2017-02-02: 주택임차권 (양창석, 40,000,000원, 전입/확정 2015-10-01)

접수일자 2024-11-26: 강제경매 (청양필로스관리단)

등기부채권 총액: 약 826,200,000원

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 한국전력공사 청양지사, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 지역 내 상권은 주로 주거 지역을 지원하는 소규모 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

* 청양읍 중심 시가지까지의 접근성을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 환경: 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 삼주종합건설의 경우, 대항력이 없음에도 불구하고 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 명시되어 있어 5,000,000원의 보증금 부담 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 등기부상 여러 권리가 설정되어 있으며, 특히 임차인 양창석의 경우 전입 및 확정일자는 빠르나 대항력이 없다고 명시되어 있어 명도 과정에서 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축 시 민원 발생 이력: 과거 2013년경 해당 필지에서 도시형생활주택 신축 당시, 자재 적치, 폐수 무단 방류, 소음 및 분진 발생 등으로 인해 주민 민원 및 군의 행정 지도 조치가 있었던 이력이 있습니다. 현재 시점에서는 관련 문제가 해결된 것으로 보이나, 과거 이력을 참고할 필요가 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하여, 경매 진행 과정에서 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 필로스힐 아파트 101동 805호는 청양군 청양읍 소재 소형 아파트 물건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 가장 유의해야 할 점은 임차인 삼주종합건설의 미배당 보증금 500만원이 매수인에게 인수될 수 있다는 부분입니다. 또한, 대항력 없는 임차인 양창석의 존재와 복잡한 등기부 채권 총액도 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 주거지와 농경지가 혼재되어 있으며, 과거 건축 시 일부 민원이 있었던 이력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 청양군 내 소형 아파트로서, 지역 내 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 인근에 한국전력공사 청양지사 등 관공서 및 사업체가 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가 산정 시, 감정가 75,000,000원에서 인수 보증금 5,000,000원을 제외한 70,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 실제 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 명도 비용, 잠재적 위험 요소 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.