나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22179 [1] 충청남도 청양군 비봉면 방한리 66 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22179 [1] 충청남도 청양군 비봉면 방한리 66 대지 경매

• 사건번호: 2024타경22179
• 주소: 충청남도 청양군 비봉면 방한리 66
• 용도: 대지

공주지원 경매1계 2024타경22179 | 소재지: 충청남도 청양군 비봉면 방한리 66 | 감정가: 52,743,000원 | 최저가: 36,920,000원 | 용도: 대지

1. 공주지원 2024타경22179 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경22179 (1)

소재지: 충청남도 청양군 비봉면 방한리 66

용도: 대지

감정가: 52,743,000원

토지면적: 1166.00㎡ (약 352.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 271.50㎡ (약 82.1평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 목록1의 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가액임.

1.1. 1. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면, 본 물건은 충청남도 청양군 비봉면 방한리 소재 "비봉농공단지" 남측 인근에 위치한 토지입니다. 주변 환경은 농가주택, 전, 답, 휴경농지, 야산 등이 혼재된 농촌지대이며, 자연부락 및 농공단지가 입지해 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 일련번호 1)은 부정형의 평탄한 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 3m 포장도로에 접해 있습니다. 일련번호 2)는 부정형의 완경사 토지로 주거나지 상태이며, 맹지입니다.

토지 이용계획은 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m 이내)입니다.

지상에는 "지적 및 건물개황도"에 명시된 바와 같이 제시외 건물이 산재해 있으며, 대나무 등 입목도 식재되어 있습니다. 제시외 건물 중 일부는 주거 기능이 상실된 폐가 또는 반파 상태인 것으로 파악되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.1. 2. 입지조건

본 물건은 비봉농공단지 인근에 위치하여 산업단지와의 연계성을 가집니다. 전반적으로 농촌 지대의 특성을 보이지만, 농공단지가 인접해 있어 지역 내에서의 경제 활동 가능성이 존재합니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 기본적인 대중교통 이용도 가능합니다.

1.1. 3. 권리분석

가장 중요한 권리사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 이는 토지 소유자와 그 지상의 건물 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 가지게 되는 것을 의미하며, 토지 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, "제시외 건물 매각 제외" 사항은 토지 위에 존재하는 별도의 건물들이 매각 대상에서 제외됨을 명확히 하고 있어, 법정지상권과 더불어 권리관계 분석에 매우 신중해야 합니다. 최저매각가격 또한 이러한 제시외 건물의 존재로 인한 소유권 행사 제한을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

1.1. 4. 상권분석

물건지 자체는 농촌 지역에 해당하지만, 비봉농공단지와 인접해 있다는 점이 상권 분석 시 고려될 요소입니다. 농공단지 근로자들을 대상으로 한 소규모 상업 시설이나 주거 관련 시설이 잠재적으로 유치될 수 있습니다. 그러나 현재로서는 전반적인 지역 상권이 크게 발달된 지역이라기보다는 농업 및 산업단지 배후의 성격이 강할 것으로 예상됩니다.

1.1. 5. 생활정보

대상 물건이 위치한 청양군 비봉면 방한리는 전형적인 농촌 생활 환경을 제공합니다. 편의 시설이나 생활 기반 시설 접근을 위해서는 인근 읍면 지역이나 청양군 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다. 비봉농공단지가 인근에 있어 관련 일자리에 대한 접근성은 고려해 볼 수 있습니다.

1.1. 6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'입니다. 이로 인해 토지 소유권 행사 시 기존 건물과의 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재한다는 점은 토지의 이용 계획 수립에 있어 현실적인 제약을 가중시킵니다. 제시외 건물 중 폐가 및 반파 상태의 건물이 있다는 점은 안전 및 관리 측면에서도 추가적인 고려가 필요합니다. 일련번호 2) 토지가 맹지라는 점도 향후 개발 계획에 제한 요소가 될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역의 명확한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 쉽게 확인되지 않았습니다. 그러나 농공단지 인근의 일반적인 환경 요소는 고려해야 합니다.

1.1. 7. 종합 의견

본 물건은 비봉농공단지 인근의 대규모 토지이나, 법정지상권 성립 가능성과 매각 제외되는 제시외 건물의 존재로 인해 권리 관계가 매우 복잡한 상황입니다. 이러한 법적 제약은 토지의 활용 가치 및 향후 개발 가능성에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자 관점에서 접근하기보다는, 법정지상권 관련 법률 및 사례에 대한 깊이 있는 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.1. 8. 투자 포인트

법정지상권 및 제시외 건물에 대한 법적 문제를 명확히 해결할 수 있다는 전제 하에, 비봉농공단지 인근이라는 입지적 강점을 활용한 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 넓은 토지 면적은 향후 다양한 개발 가능성을 열어두고 있으나, 현재로서는 법적 리스크 해소가 최우선 과제입니다. 신중한 법률 검토와 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하고 수익을 극대화할 수 있는 전략 수립이 필수적입니다.

법원 정보

공주지원 경매1계