나이스옥션 법원경매 안산 2025타경446 [3] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 '시흥시청역'(수도권 전철 서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 5층 건물 내 제2층 제207호 외 2개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일깔기 마감 등,
창호 : 페어글라스 마감 등.

이용상태

기호 (1~3) : 공부상 '일반음식점'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화?화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 대체로 사다리형 토지로 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 23미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 공공주택 지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (1~3) : 현황 '공실'임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경446 (3)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층209호

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

감정가: 528,000,000원

토지면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

토지지분: 29.80㎡ (약 9.02평)

건물면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

건물지분: 54.40㎡ (약 16.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

건축물 연면적: 3053.79㎡ (총 5층 건물)

건축일자: 2023년 06월 29일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 서해선 '시흥시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 일반철골구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 5층 건물 중 제2층 제207호 외 2개호 (본건은 209호)로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일 마감 등입니다.

토지 이용상태: 본건은 북측 하향의 대체로 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북측 노폭 약 23미터, 남측 노폭 약 12미터, 동측 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로3류, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사아띠건축사사무소 (2023-07-18)

* 소유권이전: 장건영 (2024-05-03, 매매)

* 근저당: 서울우유협동조합 (2024-05-03, 1,098,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 하나캐피탈 (2024-05-03, 21,968,490원)

* 임의경매: 서울우유협동조합 (2025-02-12, 931,931,873원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-02-24, 25,823,960원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-03-21, 10,461,890원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-04-21, 16,093,528원)

* 가압류: 원주농업협동조합 (2025-04-25, 42,086,170원)

등기부채권 총액: 1,214,434,038원

말소기준권리: 근저당권 (을4, 2024-05-03)

권리소멸: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서에 기재된 바와 같이, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (※ 지상권의 존재 여부 및 내용은 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 상태: 현황 '공실'임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장현동 일대는 시흥시청을 중심으로 업무시설과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 지역 활성화가 기대되는 상권입니다.

주변에 아파트 단지 및 주거 지역이 있어 배후 수요가 존재하며, 시청 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

공부상 업종은 '일반음식점'이었으나, 현재는 공실 상태로 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수도권 전철 서해선 시흥시청역이 도보 또는 가까운 거리 내에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 시흥시청, 각종 행정기관, 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 인근에 주거 지역이 형성되어 있어 일시적인 공실 발생 시에도 안정적인 임차 수요 확보가 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 시설 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 수 있어, 해당 권리의 내용 및 가치를 철저히 파악하고 인수 부담을 고려해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액(1,214,434,038원)이 감정가(528,000,000원) 대비 상당히 높아, 낙찰가에 따라 채권자들의 손실이 클 수 있으며, 이는 입찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 명도 및 임차인 유치에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건물 상태: 구체적인 건물 노후도 및 하자 관련 정보는 제공되지 않아, 직접적인 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근이라는 우수한 입지를 바탕으로 상업 및 업무 시설로서의 잠재력이 높은 곳입니다. 서해선 시흥시청역을 이용한 편리한 교통망과 주변의 개발 계획 등 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 높은 채권 총액은 본건의 주요 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 함께 현장 조사를 통한 실질적인 가치 판단이 요구됩니다. 현재 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 유치를 통해 빠른 시일 내에 수익을 창출할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 시흥시청역(서해선) 도보권 또는 근거리로, 역세권 프리미엄 기대 가능.

* 배후수요: 시흥시청 및 관련 기관 종사자, 인근 주거단지 배후수요 확보 용이.

* 개발 호재: 장현지구 등 시흥시의 지속적인 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

* 활용도 높은 용도: 제1종, 제2종 근린생활시설로 다양한 업종의 사업 운영 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 공실 상태의 물건입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 본 건의 입지적 장점, 건물 상태, 그리고 인수될 수 있는 권리(지상권)의 부담 정도 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가(528,000,000원)를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(특히 지상권)을 충분히 반영하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (※ 본 물건의 예상 입찰가는 전문가의 추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 구체적으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.