나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경18907 [1] 충청남도 예산군 덕산면 신평리 175-2 에프동호 근린시설 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경18907 [1] 충청남도 예산군 덕산면 신평리 175-2 에프동호 근린시설 경매
- 사건번호: 2023타경18907
- 주소: 충청남도 예산군 덕산면 신평1길 11
- 용도: 근린시설
홍성지원 경매4계 2023타경18907 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 신평1길 11 | 감정가: 13,698,020,310원 | 최저가: 13,698,020,310원 | 용도: 근린시설
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 홍성지원 2023타경18907 (1)
소재지: 충청남도 예산군 덕산면 신평리 175-2 에프동호
용도: 근린생활시설
감정가: 13,698,020,310원
토지면적: 13,464.00㎡ (약 4,072.5평)
건물면적: 10,691.31㎡ (약 3,234.2평)
총 토지 및 건물 면적: 13,464.00㎡ (토지) + 10,691.31㎡ (건물) = 24,155.31㎡ (약 7,306.7평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 입지조건
본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리, "덕산면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.
주변은 덕산온천관광지 내에 포함되어 있으며, 숙박업소, 음식점, 목욕탕 등 다양한 상업용 건물이 밀집해 있는 지역입니다.
전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.
토지는 기호별로 부정형, 가장형, 사다리형 등 다양한 형태로, 대부분 평지이며 현재 상업용, 일부 도로 및 주차장, 주거기타(기숙사) 등으로 이용되고 있습니다.
일부 필지는 왕복 4차선 도로 및 세로 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 편리합니다.
토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 도로 저촉 사항과 함께 가축사육제한구역, 온천지구(덕산)로 지정되어 있습니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 유치권 및 법정지상권의 존재 가능성이 있어 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다.
유치권 신고가 다수 접수되었으나, 2024년 3월 25일자로 신청 채권자로부터 유치권 배제 신고서가 접수되어 성립 여부는 불분명한 상태입니다. (임정환, 윤윤식, 김주용, 성미자, 김은경, 서광 관련)
매각 대상에서 제외되는 물건들이 명확히 고지되어 있습니다.
- 신평리 173-1 외 지상 강파이프 구조 기타지붕 단층 세차장 84㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 세차장 70㎡ (법정지상권 성립여부 불분명)
- 신평리 163-1 외 지상 조립식판넬조 판넬지붕 단층 점포 12.5㎡ (대전지방법원 홍성지원 2018가단9029 제3자이의 소 확정판결로 인한 매각 제외)
- 이동 가능한 컨테이너, 냉동창고, 천막 등은 매각 제외됩니다.
- 제시외 온천공과 관련하여 온천공 이용 개발 및 허가 유무는 관할 관청에 문의가 필요합니다.
- 목록 1, 2-1~2-4, 22번은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 일부 옥탑 등은 주된 건물에 포함하여 평가되었습니다.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 위치한 덕산온천관광지는 충청남도 내에서 오랜 역사와 인지도를 가진 관광지입니다.
현재 관광지 활성화를 위해 고품격 숙박시설 건립 등 다양한 노력이 진행되고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
주변에 숙박업소, 음식점, 목욕탕 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 운영 중입니다.
건물별 이용 현황을 보면, 부동산 사무소, 노래연습장, 음식점, 주점, 점포, 관광호텔(숙박, 목욕탕, 유흥주점, 연회장 등), 기숙사, 사무실, 창고 등으로 다용도로 이용되고 있어, 근린생활시설로서의 잠재력이 높습니다.
특히 '가야관광호텔'로 이용 중인 건물(기호5)은 숙박, 목욕탕, 유흥주점, 연회장 등 복합적인 시설을 갖추고 있습니다.
과거 이용객 수가 감소하는 추세였으나, 최근 고품격 숙박시설 건립 협약 등을 통해 재도약의 발판을 마련하고 있습니다.
1.5. 생활정보
덕산온천관광지라는 특성상, 온천 및 관광 관련 시설 이용이 편리합니다.
인근에 덕산면 행정복지센터, 시장 등이 있어 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.
주변에 가야산, 원효봉 등 자연 경관이 뛰어나 쾌적한 주거 및 휴식 환경을 제공합니다.
도시지역, 준주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발 관리가 이루어지고 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
유치권 및 법정지상권 성립 가능성: 다수의 유치권 신고가 있으나, 이에 대한 배제 신고가 접수되어 실제 성립 여부 확인이 필수적입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물도 존재합니다.
위반건축물 등재: 일부 건물(목록 1, 2-1~2-4, 22)이 위반건축물로 등재되어 있어 추후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
온천공 및 지하수 관정 이용 관련 확인 필요: 제시외 온천공 및 지하수 관정과 관련하여 이용 개발 및 허가 유무를 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.
임차인 인수 위험: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.
매각 제외 물건: 일부 세차장, 점포, 컨테이너, 냉동창고 등은 매각에서 제외되므로, 이를 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.
현재 검색된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있다고 특정하기는 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정된 지역이 있어, 가축 사육 관련 시설이 제한적으로 운영될 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 충남 예산군 덕산온천관광지라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 근린생활시설로서 대규모 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점에서 큰 관심을 끌 수 있습니다. 특히 관광지 활성화에 대한 긍정적인 전망과 함께 호텔, 숙박, 상업 시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 높습니다.
하지만 유치권, 법정지상권, 위반건축물 등 복잡한 권리 관계와 명확하지 않은 법적 사항들이 존재하여, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 존재도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.
이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고, 명확한 해결 방안을 모색한다면, 향후 관광 산업과 연계하여 상당한 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
덕산온천관광지 재활성화에 따른 미래 가치 상승 기대: 정부 및 지자체의 관광지 개발 정책과 민간 투자 (호반그룹 등)가 진행됨에 따라 지역 상권 및 관광 인프라가 개선될 가능성이 높습니다.
대규모 토지 및 건물 활용성: 넓은 토지와 다수의 건물은 다양한 상업 용도(숙박, 위락, 판매, 의료, 교육 등)로 개발 또는 운영이 가능합니다.
온천지구의 고유한 특성 활용: 온천 시설 및 관광 자원을 활용한 부가적인 사업 모델 개발이 용이합니다.
관광객 수요 증가 전망: 체류형 관광지 조성 계획 등이 실현될 경우, 관광객 증가로 인한 관련 사업 매출 증대가 기대됩니다.
경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 권리 관계의 복잡성으로 인해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
홍성지원 경매4계