나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경18907 [1] 충청남도 예산군 덕산면 신평리 175-2 에프동호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2023.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재 "덕산면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며
주위는 덕산온천관광지내 숙박업소, 음식점 및 목욕탕 등 각종 상업용 건물이 소재하는 지역
으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통
상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(3,11.14.15.16,19,21):일단의 부정형의 평지로서 현황 상업용, 일부 도로 및 주차장부
지로 이용중임.

기호4:가장형의 평지로서 현황 주거기타(기숙사)부지로 이용중임.

기호7:사다리형의 평지로서 현황 상업용 및 일부 도로로 이용중임.

기호8,9.17:부정형의 평지로서 지목 및 현황 도로로 이용중임.

기호(10,13,20):일단의 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

기호18:부정형의 평지로서 상업기타(주차장)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3,11,14,15,16,19,21):남측(본건 일부면적을 통과함) 및 동측으로 세로의 포장도로에
각각 접함.

기호4:동측으로 세로의 포장도로에 접함.

기호7:북서측으로 왕복4차선의 포장도로 및 남서측으로 세로(본건 일부면적 포함)의 포장
도로에 각각 접함.

기호8,9,17:본건이 세로의 포장도로임.

기호(10,13,20):북측 및 동측으로 세로의 포장도로에 접함.

기호18:동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3,7:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m)(저촉), 소로3
류(폭8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)
임.
기호4:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사
육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호8,9,15,16:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공원(저촉), 소로2류(폭8m-
10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호10:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m)(저촉), 가축사
육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호11:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(저촉), 주차장
(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호13:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역(
도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호14,21:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(저촉), 가
축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호17:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m), 가축사육제한
구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호18:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m)(저촉), 가축사
육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호19:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공원(저촉), 소로2류(폭8m-10m)(
저촉), 소로3류(폭8m미만)(저촉), 주차장(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역
(도시지역)), 온천지구(덕산)임.
기호20:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m)(저촉), 가축사
육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 온천지구(덕산)임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1:경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
-외벽: 샌드위치판넬시공등.
-내벽: 벽지도배 및 샌드위치판넬 마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호2-1:경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
-외벽: 적연와 치장쌓기 및 일부 샌드위치판넬 시공 등.
-내벽: 도배 및 타일, 각종 인테리어 마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호2-2:경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
-외벽: 샌드위치판넬마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호2-3:경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
-외벽: 샌드위치판넬 및 시멘트몰탈위 페인팅 시공 등.
-내벽: 도배 및 타일마감등.
-창호:샷시창호마감등임.

기호2-4:경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
-외벽: 적연와치장쌓기 및 샌드위치판넬 시공 등.
-내벽: 페인팅 및 타일붙임마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호5:철근콘크리트 및 조립식판넬 슬래브지붕 3층 건물로서,
-외벽: 드라이비트 시공 등.
-내벽: 대리석치장, 도배 및 타일, 각종 인테리어 마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호6:알씨조 및 조립식 슬래브 판넬지붕 4층 건물로서,
-외벽: 타일붙임, 샌드위치판넬 시공 등.
-내벽: 도배 및 타일, 각종 인테리어 마감 등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호12:철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
-외벽: 적연와 치장쌓기 마감등.
-내벽: 도배 및 타일마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

기호22:조립식조 판넬지붕 단층 건물로서,
-외벽: 샌드위치판넬 및 일부 타일붙임마감등.
-내벽: 벽지도배 및 타일붙임마감등.
-창호: 샷시창호마감등임.

이용상태

기호1:부동산 사무소로 이용중임.
기호2-1:노래연습장, 음식점, 주점 등으로 이용중임.
기호2-2:음식점, 주점 등으로 이용중임.
기호2-3:점포로 이용중임.
기호2-4:음식점으로 이용중임.
기호5:관광호텔(상호:가야관광호텔(숙박시설, 목욕탕, 유흥주점, 연회장등))로 이용중임.
기호6:노래연습장,음식점,사무실,창고 등으로 이용중임.
기호12:종업원숙소(기숙사)로 이용중임.
기호22:음식점으로 이용중임.

설비내역

기호1:기본적인 위생급배수설비등 되어 있음.
기호2-1 - 2-4:기본적인 위생급배수설비등 되어 있음.
기호5:기본적인 위생급배수설비, 냉난방설비, 수전설비등 되어 있음.
기호6:기본적인 위생급배수설비등 되어 있음.
기호12:기본적인 위생급배수설비, 난방설비등 되어 있음.
기호22:기본적인 위생급배수설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물, 온천공 관정, 지하수 관정, 조경시설 매각 포함
- 제시외 건물 중 신평리 173-1외 지상 강파이프구조 기타지붕 단층 세차장 84㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 세차장 70㎡ (법정지상권 성립여부 불분명), 신평리 163-1외 지상 조립식판넬조 판넬지붕 단층 점포 12.5㎡(감정평가서상 ⓑ, 대전지방법원 홍성지원2018가단9029 제3자이의 소 확정판결로 인함) 각 매각 제외함
- 이동이 가능한 컨테이너, 냉동창고, 천막 등은 매각제외.(감정평가서 참조)
- 제시외 온천공과 관련하여 온천공이용개발 및 온천이용허가 유무는 관할관청에 문의할 필요 있음
- 목록 1, 목록 2-1 ~ 2-4. 목록 22.는 건축물대장총괄표제부상 위반건축물로 등재되어 있음
- 목록 5 옥상의 옥탑(계단실, 기계실 등), 목록 6, 12 옥상의 옥탑(계단실등)은 주된 건물에 포함하여 평가함.
- 아래의 일자별로 유치권 신고가 있으며 유치권 성립 여부는 불분명함.
ㄱ. 2023.10.13.자 임정환 공사대금 금 37,490,000원
ㄴ. 2023.10.13.자 윤윤식 공사대금 금 145,180,000원
ㄷ. 2023.10.13.자 김주용 공사대금 금 86,669,000원
ㄹ. 2023.10.23.자 성미자 기계장치설치비용 금 44,646,600원
ㅁ. 2023.10.23.자 김은경 공사대금 금 84,700,000원
ㅂ. 2023.10.23.자 서 광 기계장치설치비용 금 44,646,600원
- 2024.03.25.자로 이 사건 신청채권자로부터 유치권신고인 김주용,윤윤식,임정환,서광,김은경에 대하여 유치권배제신고서가 접수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2023타경18907 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 신평리 175-2 에프동호

* 용도: 근린시설

* 감정가: 13,698,020,310원

* 토지면적: 13,464.00㎡ (약 4,072.71평)

* 건물면적: 10,691.31㎡ (약 3,234.02평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재 "덕산면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 덕산온천관광지 내에 자리하고 있습니다. 주위로는 숙박업소, 음식점, 목욕탕 등 다양한 상업용 건물이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 남측, 동측, 북측, 북서측 등 다양한 방향으로 세로의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등 도로에 저촉되는 구간이 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 온천지구(덕산)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 기본 권리사항: 본건은 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 복잡한 권리관계가 존재합니다.

* 등기부 현황: 등기부등본 상 근저당권, 가압류, 압류 등이 다수 존재하였으나, 대부분 말소되었거나 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2008년 6월 26일자 프라임상호저축은행의 근저당권입니다.

* 유치권: 다수의 공사대금 및 기계장치 설치비용 관련 유치권이 신고되었으나, 신청 채권자 측에서 유치권 배제 신고서를 접수하여 유치권 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물(세차장, 점포) 중 일부에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 김 (보증금 90,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2012-02-10, 확정 2023-09-14)

* 신 (보증금 15,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2005-07-30, 확정 2023-10-18)

* 이 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2006-12-08, 확정 2023-10-18)

* 기타 임차인: 다수의 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 등 상세 내역은 제공된 자료를 참조하시기 바랍니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상인 임차인 또한 주의가 필요합니다. (현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 잠재적 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 위치한 덕산온천관광지는 숙박, 음식, 위락 등 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

* 잠재력: 관광지 내 핵심 상업 지역에 위치하여 관련 업종 운영 시 잠재력이 높습니다.

* 경쟁 환경: 유사 업종 간 경쟁이 치열할 수 있으므로 차별화된 전략이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 관광지 내에 위치하여 관련 편의시설(음식점, 숙박시설, 목욕탕 등)이 풍부합니다.

* 행정시설: 덕산면 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 시내버스 노선이 운행되고 있어 지역 내 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 및 법정지상권: 유치권 성립 여부의 불확실성과 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명은 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물로 등재된 부분이 있어 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 가능성이 있습니다.

* 온천공 관련: 온천공의 이용 개발 및 허가 유무는 관할 관청에 문의하여 정확한 확인이 필요하며, 이는 운영 및 가치에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 세차장, 컨테이너, 냉동창고, 천막 등 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되므로, 이는 물건의 실제 이용 범위를 제한할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 덕산면 일대에서 음식 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설로 인한 민원이 발생한 사례가 있어, 본건 인근 지역의 환경적 요인에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 덕산온천관광지 내의 대규모 근린시설로서, 넓은 토지 면적과 다양한 용도로 활용 가능한 건물들을 갖추고 있습니다. 관광지라는 입지적 강점은 분명하나, 다수의 유치권 신고, 법정지상권 성립 불분명, 위반건축물 등재, 온천공 관련 불확실성, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 복합적인 권리 및 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 철저한 권리 분석과 추가 조사 없이는 투자가 어렵다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 덕산온천관광지라는 특수 목적의 관광지 내 핵심 상권에 위치합니다.

* 규모: 넓은 토지와 다수의 건물로 다양한 규모의 사업 또는 개발이 가능합니다.

* 용도: 기존 근린생활시설, 숙박시설, 음식점 등 다양한 용도로 활용된 이력이 있어 사업 전환에 유연성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 13,698,020,310원입니다. 그러나 앞서 언급된 다수의 권리분석상 위험 요소, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 유치권 및 법정지상권의 불확실성, 위반건축물 등재 사실 등을 고려할 때, 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

이러한 복합적인 리스크를 감안하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 위험 요소를 충분히 해소한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 O% ~ O% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. (단, 정확한 입찰가는 전문가와 상의하여 결정해야 합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 결과에 따라서는 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.