나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1043 [2] 충청남도 보령시 대천동 297-16 엘케이 산새마을 202동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 ""보령문화원"" 남서측에 위치하며, 주위는 소규모
아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 9층 건물 중 4층402호 및 6층601호로서,
(사용승인일 : 2016.09.06.)

외벽 : 석재 및 드라이비트, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 등 마감
창문 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트(도면상 방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 무인경비시스템 및 CCTV,
소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 ""아파트 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역) , 제2종일반주거지역(2016-06-10), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1043 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡농업협동조합

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건정보

소재지: 충청남도 보령시 대천동 297-16, 엘케이 산새마을 202동 6층 601호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 6층 (사용승인일: 2016.09.06.)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 155,000,000원

토지면적: 60.56㎡ (약 18.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

분양면적: 별도 확인 필요 (제공된 정보에 명확히 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "보령문화원" 남서측에 위치합니다.

주위는 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 인접도로 및 토지이용계획

토지는 부정형의 평지로, 현황 "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

본건 북측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당하며, 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박천배 (2016.09.09. 접수)

* 근저당: 구룡농업협동조합 (2017.04.14. 접수, 130,000,000원)

* 근저당: 임미영 (2019.04.01. 접수, 120,000,000원)

* 압류: 논산세무서장 (2021.11.24. 접수)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.05.04. 접수)

* 압류: 제주특별자치도 (2023.04.19. 접수)

* 압류: 보령시 (2024.05.03. 접수)

* 가압류: 대전충남우유농업협동조합 (2024.05.28. 접수, 24,880,419원)

* 임의경매개시결정: 구룡농업협동조합 (2025.05.27. 접수)

등기부상 채권 총액: 274,880,419원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2020-06-22

* 확정일자: 2025-06-11

* 배당신고일자: 2025-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상기 정보가 확인되었습니다.

"미배당 보증금 매수인 인수"라는 문구와 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 내용이 있어, 매수인이 인수해야 할 보증금액이 있는지 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 구룡농업협동조합의 근저당권 (2017.04.14. 접수)

3.4. 인수주의권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권

본건은 주택지대 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 학교명 및 통학거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 총 채권액(274,880,419원)이 감정가(155,000,000원)를 상당히 초과하므로, 유찰 가능성 또는 최저가 입찰 경쟁률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

임차인 이 은 대항력이 없으나, 보증금 20,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있으며, "인수 보증금 합계: 0원" 기재와 "미배당 보증금 매수인 인수" 문구 간의 불일치로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 있는지 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현 임차인이 거주 중이므로, 명도 협의 과정에서 시간이 소요되거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 절차 진행 시 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 일반적인 주택지대 특성을 고려할 때, 특이한 혐오시설이 근접해 있을 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본건은 보령시 대천동에 위치한 신축급 아파트 물건으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 다수의 복잡한 권리관계, 특히 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하는 것이 필수적입니다.

신중한 접근과 정확한 시세 파악이 동반된다면 투자 기회를 모색할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 보령시 대천동 신축급 아파트 물건으로, 지역 내에서 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 적절한 낙찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 추가 고려사항

* (추후 시세 및 주변 개발 계획 등을 반영하여 추가 가능)

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 155,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성 및 다음 회차 진행 시의 최저 입찰가 변동 추이를 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금 관련 인수 여부의 불확실성(약 3,000,000원 예상)은 입찰가 결정 시 고려될 수 있으나, 본 계산에서는 "인수 보증금 합계: 0원"을 기준으로 합니다. (규칙 6에 의거 '인수 보증금'을 제외하고 계산)

* 명도 비용, 세금, 수리비 등 부대 비용을 충분히 감안해야 합니다.

* 보령시 및 대천동 지역의 최근 아파트 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

안전한 투자를 위해서는 법원 물건명세서, 현장 조사 등을 통해 권리 관계 및 물건 상태를 최종 확인한 후, 전문가와 상담하여 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.