나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51489 [2] 충청북도 보은군 산외면 신정리 167-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51489 [2] 충청북도 보은군 산외면 신정리 167-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경51489
• 주소: 충청북도 보은군 산외면 신정리 167-1
• 용도: 전

청주지방법원 경매1계 2025타경51489 | 소재지: 충청북도 보은군 산외면 신정리 167-1 | 감정가: 11,478,720원 | 최저가: 3,936,000원 | 용도: 전

1. 청주지방법원 2025타경51489 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51489 (2)

소재지: 충청북도 보은군 산외면 신정리 167-1

용도: 전 (밭)

감정가: 11,478,720원

토지면적: 1674.00㎡ (약 506.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수 신고 가능, 법정지상권 성립 가능성 있음

주의사항:

* 본건은 토지 지분 매각이므로 매수 후 공유자와의 관계에 유의해야 합니다.

* 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

* 토지 지상에 주택, 창고, 건조장 등 제시외 건물이 존재하나, 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 권리 분석에 유의해야 합니다.

* 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 이용이 제한받는 점을 고려하여 산정되었습니다.

* 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으니, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 보은군 산외면 신정리 소재 "신정마을" 내에 위치합니다. 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 대체로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 기호 1 토지는 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 기호 2, 3, 4 토지는 남측으로 왕복 2차로의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 기호 5, 6, 7 토지는 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 '엠OOOOOOOOOO'입니다.

주요 권리 사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있습니다. 또한, 지상에 제시외 건물이 존재하여 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 매수인은 공유자와의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

보은군 산외면 신정리는 주로 농경지와 자연림이 분포하는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포 및 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

최근 보은군에서는 스마트팜 도입 및 지역 경제 활성화를 위한 다양한 사업을 추진하고 있으며, 특히 산외면 지역은 개발 잠재력을 가진 지역으로 언급되고 있습니다. (보은군, 스마트팜 통한 선진농업 집중 예고, 보은군, 산외면 신정리 산1번지 등 20곳 특별관리, 산외 신정지구 개발업자 눈독)

다만, 농촌 지역의 특성상 상권의 활발함보다는 지역의 안정적인 주거 및 농업 환경에 초점이 맞춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 보은군 산외면 신정리 인근에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 보은군 차원에서는 스마트팜 육성, 귀농·귀촌인 지원 확대 등 농업 경쟁력 강화 및 정주 여건 개선을 위한 정책을 추진하고 있습니다. (보은군, 스마트팜 통한 선진농업에 '집중' 예고, 보은군, 기후위기 스마트팜으로 극복한다)

속리산과 가까워 자연환경을 즐길 수 있으며, 보은읍 소재지와의 접근성을 통해 더 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. (보은 여행 정보: 꼭 가봐야할 곳 추천 리스트 & 여행 후기)

다만, 일부 지역에서는 종교 단체의 대규모 부동산 매입으로 인한 주민들의 불안감이 제기된 바 있으나, 이는 특정 종교 단체와 관련된 사항이며, 본건 물건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다. (보은군 산외면 길탕리, 괴산군 청천면 화양리 이어 신정리에 유스타운 매입, 충북 시골마을에 터 잡은 '전능신교'… 주민 불안)

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 일부 지분만 매각되므로, 매수 후 다른 공유자와의 명확한 협의 없이는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 공동 소유로 인한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 본 건 토지 지분을 직접 매수하지 못할 수 있습니다.

* 법정지상권: 토지 지상에 매각 제외된 주택, 창고, 건조장 등이 존재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 농지 취득 제한: 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미발급 시 보증금 몰수 및 취득 무효가 될 수 있으며, 농지법 개정 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(700m 이내), 준보전산지(기호2), 소하천예정지/구역(기호6, 7) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각 제외된 주택, 창고, 건조장으로 인해 토지 이용에 현실적인 제약이 발생하며, 해당 건물 철거 또는 사용과 관련하여 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 보은군 산외면 신정리에 위치한 전(밭)으로, 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 농촌 지역의 양호한 주위 환경과 차량 진출입이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만, 지분 매각, 공유자 우선매수, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필수 제출 등 여러 권리 및 법규 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 매각에서 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 및 토지 이용 제한 사항은 매수인이 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

지역 자체는 보은군의 스마트팜 육성 정책 등 농업 관련 발전 가능성을 가지고 있으나, 본건 물건의 경우 복합적인 권리 관계와 농지법상의 제약으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 잠재력: 보은군은 스마트팜 도입 등 농업 분야에 대한 적극적인 지원 정책을 펼치고 있어, 장기적인 관점에서 농업 관련 투자를 고려할 수 있습니다. (보은군, 스마트팜 통한 선진농업에 '집중' 예고)

* 저렴한 감정가: 1674㎡ 면적의 토지에 대한 감정가가 11,478,720원임을 고려할 때, 지분 매각이라는 점과 제약 사항들을 감안하더라도 상대적으로 저렴한 가격으로 토지 확보를 시도해 볼 수 있습니다.

* 활발한 개발 움직임: 보은군은 제3산업단지 조성 사업 등을 통해 지역 개발을 추진하고 있으며, 산외면 지역 역시 개발 가능성이 언급되는 등 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다. (산외 신정지구 개발업자 눈독, 보은 제3산업단지 83만㎡ 규모 조성…2026년 준공)

* 직접 이용 또는 투자: 농지로서 직접 경작하거나, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 두고 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 이는 농지법 및 관련 규제를 충분히 숙지한 후에 결정해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계