나이스옥션 법원경매 영월 2024타경1949 [3] 강원특별자치도 정선군 남면 광덕리 산268 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경1949 [3] 강원특별자치도 정선군 남면 광덕리 산268 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1949
• 주소: 강원특별자치도 정선군 남면 광덕리 산268
• 용도: 임야

영월지원 경매2계 2024타경1949 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 광덕리 산268 | 감정가: 36,570,000원 | 최저가: 17,919,000원 | 용도: 임야

1. 영월지원 2024타경1949 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영월지원 2024타경1949 (3)

소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 광덕리 산268

용도: 임야

감정가: 36,570,000원

토지면적: 61,984.00㎡ (약 18,752평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: -지적경계불분명, -분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

기타사항: 2024. 10. 21. 지상권자(강릉축산업협동조합)로부터 2007. 10. 17. 접수 제13173호 지상권말소 동의서 제출

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 정선군 남면 광덕리에 위치한 임야입니다. 감정평가서 상 기호(1)은 평창군 대관령면 소재 "국립한국자생식물원" 동측 원거리에 위치하며, 주위는 산간 농경지 및 임야 등으로 이루어져 있습니다. 기호(2,3)은 정선군 남면 광덕리 "(구)광덕분교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다. 기호(4)는 정선군 임계면 "도전삼거리" 남동측 근거리에, 기호(5,6)은 정선군 임계면 "화천동삼거리" 북서측 인근에 위치하는 임야로서, 주위는 산간 농경지 및 임야, 농가주택 등이 소재하는 지방도변 산림지대입니다. 전반적으로 산간 지역의 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 인근 개발 상황은 제한적인 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황으로는 일부 필지는 농사용 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용 여건은 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편할 것으로 판단됩니다. 일부 필지는 맹지(기호 2,3,5,6)로 도로 접근성이 확보되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 이는 채권자의 신청에 의해 담보권 실행 등을 통해 부동산을 매각하는 절차입니다. 채권자는 강OOOOOOOO입니다.

토지 매각 대상이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘에 대해 그 토지의 소유권자의 승낙 없이도 분묘를 수호하고 관리하는 것을 내용으로 하는 용익물권적인 성격의 권리입니다. 이는 해당 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 분묘의 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성을 별도로 면밀히 확인해야 합니다.

또한, '2024. 10. 21.' 부로 지상권자(강릉축산업협동조합)로부터 2007. 10. 17. 접수 제13173호로 된 지상권말소 동의서가 제출되었다는 점은 긍정적인 부분입니다. 이는 과거 존재했던 지상권이 해소되었거나 해소될 예정임을 시사하며, 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있는 요소입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 및 산림 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 전통적인 의미의 상권 형성이나 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 생활 편의 시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍·면 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다. 다만, 주변에 농가주택이 분포하고 있어 농촌 커뮤니티의 기본적인 생활권은 유지되고 있다고 볼 수 있습니다. 감정평가서상으로는 "국립한국자생식물원"이 인근(기호1 관련)에 언급되나, 대상 물건과의 직접적인 연관성은 적어 보입니다.

1.5. 생활정보

대상 물건은 농촌 및 산림 지역에 위치하므로, 전원생활 또는 자연 친화적인 생활을 추구하는 경우 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고 인근 편의 시설과의 접근성이 낮아 자가용 차량이 필수적일 것으로 예상됩니다. 주변에 농경지가 많아 농업 활동과 관련된 생활 환경을 가집니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '지적경계불분명'으로 인해 인접 토지와의 경계 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발 시 예상치 못한 문제로 이어질 수 있으며, 정확한 측량이 필요할 수 있습니다.

둘째, '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 대상 물건의 일부(기호 6)에 분묘가 소재하고 있으며, 이러한 분묘에 분묘기지권이 성립될 경우 토지 소유자의 임의대로 분묘를 이장하거나 토지를 개발하는 데 큰 제약이 따릅니다. 따라서 분묘의 존재 여부, 분묘기지권 성립 요건 충족 여부 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

셋째, 일부 필지가 '맹지'로 인접 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 개발에 어려움이 있습니다. 이를 해결하기 위해서는 인접 토지 소유자로부터 토지 사용 승낙을 받거나, 도로 부지를 매입하는 등의 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

넷째, 토지이용계획 및 제한 상태가 복잡합니다. '자연환경보전지역', '공익용산지', '보전산지', '농림지역', '가축사육제한구역', '공장설립승인지역', '국립공원' 등 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 이는 토지의 활용도를 크게 제약하는 요인이므로, 구체적인 개발 계획 수립 전에 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

다섯째, 감정평가액(최저매각가격)에는 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격이므로, 만약 수목을 제거하고 토지를 다른 용도로 활용하고자 한다면 수목 처리 비용을 고려해야 합니다.

여섯째, 검색 결과에서 해당 지역(정선군 남면) 일대에서 폐기물 처리 시설 등 '혐오시설' 설치에 대한 주민 반대 사례가 확인되었습니다. 비록 본건 소재지인 광덕리와 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 지역 사회 내에서 이러한 시설에 대한 민감도가 존재할 수 있음을 시사하므로, 토지 이용 시 지역 주민과의 관계 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 정선군에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 임의경매 물건으로서 채권자 강OOOOOOOO의 권리 하에 진행됩니다. 지상권은 말소 동의서가 제출되어 권리 관계가 비교적 명확해지고 있습니다.

그러나, '분묘기지권'의 존재 가능성, 일부 필지의 '맹지' 상태, '지적경계불분명', 그리고 '자연환경보전지역', '농림지역' 등 다양한 개발 제한 규제는 본건의 활용 및 개발에 있어 주요한 장애 요인이 될 수 있습니다. 감정가는 수목을 포함한 가격이며, 향후 개발 시에는 이러한 점들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

임야 경매 투자는 일반적으로 낮은 가격으로 넓은 토지를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 본건 또한 감정가가 3천만원대로 면적 대비 저렴하게 시작하는 경매 물건입니다.

투자 포인트로는 다음과 같은 점을 고려해볼 수 있습니다.

1. 잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 토지 이용 규제가 완화되거나, 주변 지역 개발에 따라 지가 상승을 기대해볼 수 있습니다. 정선군 지역에서 농촌 활력 증진을 위한 개발 사업이 추진되는 사례가 있어, 향후 지역 개발 방향성을 주시할 필요가 있습니다.

2. 농업 또는 임업 활용: 관련 법규가 허용하는 범위 내에서 농업용 또는 임업용으로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

3. 철저한 현장 답사 및 권리 분석: 임야는 도로 접근성, 경사도, 수목 상태, 분묘 유무 등 현장 답사를 통한 면밀한 조사가 필수적입니다. 특히 분묘기지권의 성립 여부 및 법적 효력을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 맹지 해소 방안, 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 저가 매수 기회: 유찰을 거듭하여 최저매각가격이 낮아질 경우, 넓은 면적의 토지를 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 경우 하자나 제약 사항이 많을 수 있므로, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

결론적으로, 본건은 잠재적인 가치를 지닌 임야이나, 분묘기지권, 맹지, 복잡한 토지이용규제 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 투자 시에는 철저한 현장 조사를 바탕으로 해당 토지의 활용 가능성과 법적 제약을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

영월지원 경매2계